Лизхолд в Таиланде: наследство, перепродажа и судьба виллы — пять пунктов договора аренды

Закон Таиланда разрешает аренду земли на 30 лет; ещё два срока по 30 лет — возможность, а не обязанность владельца. Договор на 90 лет суд не признаёт. Передаётся ли аренда по наследству, можно ли её продать и что станет с виллой, решают пять пунктов договора.

Почему аренды на 90 лет не существует?

Потому что договор не может противоречить закону, а закон называет срок 30 лет. Продление ещё на 30 и ещё на 30 лет возможно, только если владелец земли согласен.

На встрече приводили судебный пример: покупатель оплатил аренду на 90 лет, через 30 лет владелец отказался продлевать, обратился в суд и выиграл. Срок суд привёл к законному.

Обещание «гарантированного продления», по словам практика с 12 годами работы в стране, — обман покупателя. Общую механику мы разбирали в материале о leasehold на 30 лет.

Как проходит продление?

Продлить аренду заранее, через 5 лет после покупки, нельзя. Переговоры ведут, когда срок подходит к концу, — так же, как продлевают обычный договор найма.

Условия нового договора обсуждают заново: сумму, срок, состояние строений. Новый срок может быть и короче — например, 5 лет. Владелец или его наследники вправе отказать.

Какие пять пунктов должны быть в договоре?

• Перепродажа. Без этого пункта владелец земли может запретить продавать право аренды.
• Наследование. Имя наследника указывают в договоре, отдельно составляют завещание.
• Смерть арендатора. Что происходит с договором и кто становится стороной.
• Смерть владельца земли. Обязаны ли его наследники соблюдать договор.
• Судьба строения. Остаётся ли вилла владельцу земли и положена ли компенсация.

Договор можно оформить сразу на нескольких арендаторов. Тогда при смерти одного остальные сохраняют все права.

Передаётся ли аренда по наследству?

Да, если это записано в договоре. Наследник получает не новый срок, а остаток прежнего: при 12 прошедших годах из 30 ему достаются 18.

Распространённое мнение, будто со смертью арендатора всё возвращается владельцу земли, неверно. Но без пункта в договоре и завещания доказывать право придётся в суде.

Что будет с виллой, когда срок закончится?

Зависит от договора. Строение может отойти владельцу земли с компенсацией или без неё. Бывает и условие вернуть чистый участок — тогда виллу сносят за счёт арендатора.

Само строение при этом может быть оформлено в собственность, а земля — в аренду. Регистрируют аренду в земельном департаменте, если её срок превышает 3 года.

Почему лизхолд продают дешевле?

Аренда обычно стоит заметно меньше фрихолда, и продавцы подают это как экономию. На деле это другой актив: его цена падает вместе с остатком срока.

Частые вопросы

На какой срок можно арендовать землю в Таиланде?

На 30 лет. Закон допускает два продления по 30 лет, но только с согласия владельца земли и на новых условиях.

Можно ли продать виллу на арендованной земле?

Можно, если право на перепродажу записано в договоре. Покупатель получает оставшийся срок аренды.

Получит ли наследник право аренды?

Да, при двух условиях: наследник назван в договоре и есть завещание. Он наследует срок, оставшийся до конца аренды.