Как выбрать застройщика и брокера в Таиланде: рынок, где агентам не нужна лицензия

Агентства недвижимости в Таиланде работают без лицензии, поэтому квартиры продают и те, кто приехал год назад. Надёжного застройщика отличают четыре признака: история в 30–40 лет, земля в собственности, отсутствие судебных споров и сданные проекты. Брокера — годы жизни в стране и знание закона, а не презентаций.

Почему в Таиланде так много случайных брокеров?

Иностранцу в Таиланде закрыт длинный список профессий, включая весь ручной труд. Приезжему без капитала и удалённой работы остаются туризм и недвижимость.

Агентский бизнес не лицензируется. По словам практика с 12 годами работы в стране, типичная история — приехать на два года, продать сколько получится и уехать.

В марте на Пхукет и в Паттайю поехали и брокеры из Дубая. Рынка они не знают и продают по презентациям застройщиков.

Как отличить брокера, знающего рынок?

Он живёт в стране много лет и встроен в среду. Рынок тесный: владельца крупной компании-застройщика здесь можно позвать на кофе, а новости расходятся быстро.

• объясняет разницу между собственностью и арендой без подсказки;
• сам присылает черновик договора;
• называет чистую доходность, а не обещанную;
• не предлагает оформить землю на компанию;
• работает легально — с разрешением на работу.

Как проверить застройщика?

По четырём признакам. Первый — история: в стране есть компании, которые строят 30–40 лет.

• Земля. Участок в собственности застройщика, без залога — это видно в государственном реестре.
• Суды. Местные юристы знают, с кем судятся покупатели.
• Сданные дома. Сроки и качество прежних проектов.

Среди надёжных на встрече называли крупные столичные группы Sansiri и Ananda. Задержки первых очередей бывают и у сильных компаний.

Где проверка особенно важна?

На Самуи. Остров застроен небольшими компаниями, и историю каждой отследить труднее.

О различиях рынков — в материале о Паттайе и Самуи.

Чего не покупать

Проект на стадии предпродажи, пока земля не оформлена на застройщика. Эскроу-счетов в стране нет, и при банкротстве покупатель стоит в очереди после подрядчиков.

Подробности — в материале о рынке без эскроу.

Частые вопросы

Нужна ли лицензия агенту по недвижимости в Таиланде?

Нет, агентская деятельность не лицензируется. Для легальной работы иностранцу нужно только разрешение на работу.

Как проверить землю под проектом?

В государственном реестре земли: там указаны владелец участка и обременения.

Сколько лет должен работать застройщик, чтобы ему доверять?

Ориентир — компании с историей в 30–40 лет и сданными проектами. Новую компанию проверяют по земле и судебным спорам.