Comment choisir un promoteur et un courtier en Thaïlande : un marché où les agents n’ont pas besoin de licence

Les agences immobilières de Thaïlande exercent sans licence : même des personnes arrivées il y a un an vendent des appartements. Quatre critères distinguent un promoteur fiable : 30 à 40 ans d’histoire, un terrain dont il est propriétaire, aucun litige judiciaire et des projets livrés. Un bon courtier fait valoir ses années dans le pays et sa connaissance du droit, pas celle des présentations commerciales.

Pourquoi y a-t-il tant de courtiers occasionnels en Thaïlande ?

Une longue liste de métiers est fermée aux étrangers en Thaïlande, dont tous les travaux manuels. Un nouvel arrivant sans capital ni travail à distance n’a plus que le tourisme et l’immobilier.

L’activité d’agence n’est pas soumise à licence. Selon un professionnel de 12 ans de marché thaïlandais, le scénario type est de venir pour deux ans, vendre le plus possible et repartir.

En mars, des courtiers de Dubai se sont aussi rués vers Phuket et Pattaya. Ils ne connaissent pas le marché et vendent à partir des présentations des promoteurs.

Comment repérer un courtier qui connaît le marché ?

Il vit dans le pays depuis de nombreuses années et fait partie du milieu. Le marché est soudé : on peut y inviter à un café le propriétaire d’une grande société de promotion, et les nouvelles circulent vite.

• explique spontanément la différence entre freehold et leasehold ;
• envoie le projet de contrat sans qu’on le lui demande ;
• annonce le rendement net, pas le rendement promis ;
• ne propose pas d’inscrire le terrain au nom d’une société ;
• travaille légalement, avec un permis de travail.

Comment vérifier un promoteur ?

Selon quatre critères. Le premier est l’histoire : le pays compte des sociétés qui construisent depuis 30 à 40 ans.

• Le terrain. La parcelle appartient au promoteur et n’est pas hypothéquée ; le registre public le montre.
• Les tribunaux. Les avocats locaux savent quels promoteurs les acheteurs poursuivent en justice.
• Les immeubles livrés. Les délais et la qualité des projets précédents.

Parmi les noms fiables cités lors de notre session fermée pour courtiers figuraient les grands groupes de Bangkok Sansiri et Ananda. Des retards sur les premières phases surviennent même chez des sociétés solides.

Où la vérification compte-t-elle le plus ?

À Samui. L’île a été construite par de petites sociétés, dont l’historique est plus difficile à retracer.

Sur la différence entre les marchés, voyez notre article sur Pattaya et Samui.

Ce qu’il ne faut pas acheter

Un projet au stade de la prévente, avant que le terrain ait été enregistré au nom du promoteur. Le pays ne connaît pas les comptes séquestres, et en cas de faillite l’acheteur passe après les entrepreneurs.

Les détails figurent dans notre article sur un marché sans compte séquestre.

Questions fréquentes

Un agent immobilier a-t-il besoin d’une licence en Thaïlande ?

Non, l’activité d’agence n’est pas soumise à licence. Pour travailler légalement, un étranger n’a besoin que d’un permis de travail.

Comment vérifier le terrain sous un projet ?

Dans le registre foncier public : il indique le propriétaire de la parcelle et les éventuelles charges.

Depuis combien d’années un promoteur doit-il exister pour qu’on lui fasse confiance ?

Le repère : des sociétés de 30 à 40 ans d’histoire avec des projets livrés. Une société récente se vérifie par son terrain et ses litiges judiciaires.