Jak wybrać dewelopera i brokera w Tajlandii: rynek, na którym agenci nie potrzebują licencji

Agencje nieruchomości w Tajlandii działają bez licencji, więc mieszkania sprzedają nawet osoby, które przyjechały rok temu. Wiarygodnego dewelopera wyróżniają cztery cechy: 30–40 lat historii, własny grunt, brak sporów sądowych i ukończone projekty. Dobry broker wykazuje lata życia w kraju i znajomość prawa, a nie prezentacji sprzedażowych.

Dlaczego w Tajlandii jest tylu przypadkowych brokerów?

Długa lista zawodów jest w Tajlandii zamknięta dla cudzoziemców, w tym wszelka praca fizyczna. Przybyszowi bez kapitału i bez pracy zdalnej zostają turystyka i nieruchomości.

Działalność agencyjna nie wymaga licencji. Według praktyka z 12-letnim stażem na tajskim rynku typowa historia wygląda tak: przyjechać na dwa lata, sprzedać jak najwięcej i wyjechać.

W marcu brokerzy z Dubaju ruszyli także na Phuket i do Pattaya. Nie znają rynku i sprzedają na podstawie prezentacji deweloperów.

Jak rozpoznać brokera, który zna rynek?

Mieszka w kraju od wielu lat i jest częścią środowiska. Rynek jest zżyty: można tu zaprosić na kawę właściciela dużej firmy deweloperskiej, a wieści rozchodzą się szybko.

• sam wyjaśnia różnicę między freehold a leasehold;
• przesyła projekt umowy bez proszenia;
• podaje rentowność netto, a nie obiecywaną;
• nie proponuje rejestracji gruntu na firmę;
• pracuje legalnie, z pozwoleniem na pracę.

Jak zweryfikować dewelopera?

Według czterech cech. Pierwsza to historia: w kraju są firmy, które budują od 30–40 lat.

• Grunt. Działka należy do dewelopera i nie jest obciążona hipoteką; widać to w rejestrze państwowym.
• Sądy. Miejscowi prawnicy wiedzą, których deweloperów pozywają kupujący.
• Ukończone budynki. Terminy i jakość wcześniejszych projektów.

Wśród wiarygodnych nazw wymienionych na naszej zamkniętej sesji dla brokerów były duże bangkockie grupy Sansiri i Ananda. Opóźnienia przy pierwszych etapach zdarzają się nawet w silnych firmach.

Gdzie weryfikacja jest najważniejsza?

Na Samui. Wyspę zabudowały małe firmy, a historię każdej z nich trudniej prześledzić.

O różnicach między rynkami piszemy w materiale o Pattaya i Samui.

Czego nie kupować

Projektu na etapie przedsprzedaży, zanim grunt został zarejestrowany na dewelopera. W kraju nie ma rachunków escrow, a w razie upadłości kupujący stoi w kolejce za wykonawcami.

Szczegóły znajdziesz w materiale o rynku bez escrow.

Najczęstsze pytania

Czy pośrednik w Tajlandii potrzebuje licencji?

Nie, działalność pośrednicza nie wymaga licencji. Aby pracować legalnie, cudzoziemiec potrzebuje jedynie pozwolenia na pracę.

Jak sprawdzić grunt pod projektem?

W państwowym rejestrze gruntów: widać w nim właściciela działki i ewentualne obciążenia.

Ile lat deweloper powinien działać na rynku, aby mu zaufać?

Punktem odniesienia są firmy z 30–40-letnią historią i ukończonymi projektami. Nową firmę weryfikuje się po gruncie i sporach sądowych.