W Tajlandii nie ma rachunków escrow: co się dzieje, gdy deweloper upada, i jak sprawdzić grunt
W Tajlandii nie ma rachunków escrow przy zakupach off-plan. Gdy deweloper upada, najpierw płaci się wykonawcom i dostawcom. Sprawdzenie gruntu w rejestrze i unikanie przedsprzedaży zmniejszają ryzyko.
W Tajlandii jest 0 rachunków escrow dla mieszkań off-plan: płatności kupujących trafiają prosto do dewelopera. Jeśli deweloper upadnie, najpierw płaci się wykonawcom i dostawcom, a dopiero potem kupującym. Ryzyko zmniejszają dwie rzeczy: sprawdzenie gruntu w państwowym rejestrze i niekupowanie na etapie przedsprzedaży.
Co się dzieje, gdy deweloper upada?
Majątek firmy — pieniądze na rachunkach, grunt, niedokończony budynek — sprzedaje się przez sąd. Pierwsi w kolejce są wykonawcy i dostawcy; kupujący lokali stoją za nimi.
Deweloperowi zwykle zostaje grunt i budynek na pewnym etapie zaawansowania. Inny deweloper może wykupić projekt albo jest on sprzedawany na aukcji. Uczestnicy sesji zauważyli, że do tego czasu rachunki są zazwyczaj puste.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Czy deweloper musi być właścicielem gruntu?
W momencie sprzedaży lokali w condominium grunt musi być w pełni wykupiony: właściciele lokali stają się współwłaścicielami działki. Na etapie przedsprzedaży działka może być jednak tylko dzierżawiona lub kupowana w ratach.
Stąd reguła praktyka z 12-letnim doświadczeniem na tajskim rynku: jeśli nie chcesz ryzyka, nie kupuj w przedsprzedaży. Wchodź wtedy, gdy grunt jest zarejestrowany na dewelopera i widać to w rejestrze.
Jak sprawdzić grunt dewelopera?
W Tajlandii działa państwowy rejestr gruntów. Pokazuje on, kto jest właścicielem działki i czy jest obciążona. Strona jest po tajsku, ale tłumacz internetowy daje sobie z nią radę.
- Właściciel działki — musi się zgadzać z deweloperem.
- Obciążenie — hipoteka bankowa oznacza, że grunt kupiono na kredyt lub w ratach.
- Etap projektu — przedsprzedaż albo sprzedaż w ramach zarejestrowanego projektu.
Jak sprawdzić reputację dewelopera?
Rynek jest zżyty. Prawnicy prowadzący spory z deweloperami znają się nawzajem i wiedzą, ile spraw ma każda firma. Dwie lub trzy rozmowy wystarczą, by dowiedzieć się, czy kupujący pozywają daną firmę.
W kraju są deweloperzy z 30–40-letnią historią. Próg wejścia jest jednak niski: nowicjusz może wpłacić zadatek na grunt, przygotować projekt i otworzyć sprzedaż.
Jak kończy się upadłość po przekazaniu budynku?
To osobny scenariusz: klucze zostają wydane, ale dokumenty lokalu pozostają zastawione w banku. Opisaliśmy go w materiale o tym, dlaczego akty własności czekają nawet pięć lat.
Najczęstsze pytania
Czy w Tajlandii są rachunki escrow jak w Dubaju?
Nie. Płatności za lokal off-plan trafiają do samego dewelopera; prawo nie wymaga osobnego chronionego rachunku projektu.
Komu płaci się najpierw, gdy deweloper upada?
Wykonawcom i dostawcom. Kupujący lokali stoją za nimi w kolejce, a majątek firmy sprzedaje się przez sąd.
Gdzie sprawdzić, kto jest właścicielem gruntu pod projektem?
W państwowym rejestrze gruntów Tajlandii. Wymienia on właściciela działki i ewentualne obciążenia; strona jest po tajsku.