In Thailandia non esistono conti escrow: cosa accade se un costruttore fallisce e come verificare il terreno

La Thailandia ha 0 conti escrow per le case off-plan: i pagamenti dell'acquirente vanno direttamente al costruttore. Se il costruttore fallisce, vengono pagati prima appaltatori e fornitori, poi gli acquirenti. Due cose riducono il rischio: controllare il terreno nel registro statale e non acquistare in fase di pre-vendita.

Che cosa accade quando un costruttore fallisce?

I beni della società (il denaro sui conti, il terreno, l'edificio incompiuto) vengono venduti tramite il tribunale. Appaltatori e fornitori sono i primi in graduatoria; gli acquirenti delle unità vengono dopo di loro.

Al costruttore di solito restano il terreno e un edificio a un certo stadio di avanzamento. Un altro costruttore può rilevare il progetto, oppure viene venduto all'asta. I partecipanti alla sessione hanno osservato che a quel punto i conti sono di norma vuoti.

Il costruttore deve essere proprietario del terreno?

Al momento della vendita delle unità condominiali il terreno deve essere interamente acquistato: i proprietari delle unità diventano comproprietari del lotto. In fase di pre-vendita, però, il lotto può essere solo in affitto o acquistato a rate.

Da qui la regola di un professionista con 12 anni di esperienza sul mercato thailandese: se non volete il rischio, non comprate in pre-vendita. Entrate quando il terreno è registrato a nome del costruttore e il registro lo mostra.

Come si verifica il terreno del costruttore?

La Thailandia dispone di un registro fondiario statale. Mostra chi possiede il lotto e se è gravato. Il sito è in thailandese, ma un traduttore online se la cava.

• Proprietario del lotto: deve coincidere con il costruttore.
• Gravami: un'ipoteca bancaria significa che il terreno è stato comprato a credito o a rate.
• Stadio del progetto: pre-vendita, oppure vendita nell'ambito di un progetto registrato.

Come si verifica la reputazione di un costruttore?

Il mercato è ristretto. Gli avvocati che seguono le controversie con i costruttori si conoscono e sanno quante cause ha ciascuna società. Bastano due o tre telefonate per sapere se gli acquirenti fanno causa a una società.

Nel paese ci sono costruttori con una storia di 30–40 anni. Tuttavia la barriera d'ingresso è bassa: un nuovo arrivato può versare una caparra per un terreno, redigere un progetto e aprire le vendite.

Come finisce un fallimento dopo la consegna dell'edificio?

È uno scenario a parte: le chiavi vengono consegnate, ma i documenti dell'unità restano ipotecati presso la banca. Ne abbiamo parlato nel nostro articolo sul perché i title deed arrivano fino a cinque anni dopo.

Domande frequenti

La Thailandia ha conti escrow come Dubai?

No. I pagamenti per un'unità off-plan vanno al costruttore stesso; la legge non richiede un conto di progetto separato e protetto.

Chi viene pagato per primo se un costruttore fallisce?

Gli appaltatori e i fornitori. Gli acquirenti delle unità vengono dopo di loro e i beni della società sono venduti tramite il tribunale.

Dove si può vedere chi possiede il terreno sotto un progetto?

Nel registro fondiario statale thailandese. Elenca il proprietario del lotto e gli eventuali gravami; il sito è in thailandese.