In Thailand gibt es keine Escrow-Konten: Was bei einer Bauträgerinsolvenz passiert und wie man das Grundstück prüft
Für Off-plan-Käufe gibt es in Thailand keine Escrow-Konten. Geht ein Bauträger in Konkurs, werden zuerst Bauunternehmer und Lieferanten bezahlt. Die Prüfung des Grundstücks im Register und der Verzicht auf Vorverkäufe senken das Risiko.
In Thailand gibt es 0 Escrow-Konten für Off-plan-Wohnungen: Die Zahlungen des Käufers gehen direkt an den Bauträger. Geht der Bauträger in Konkurs, werden zuerst Bauunternehmer und Lieferanten bezahlt, die Käufer danach. Zwei Dinge senken das Risiko: die Prüfung des Grundstücks im staatlichen Register und der Verzicht auf einen Kauf in der Vorverkaufsphase.
Was geschieht bei einer Bauträgerinsolvenz?
Das Vermögen der Gesellschaft – Geld auf den Konten, das Grundstück, das unfertige Gebäude – wird über das Gericht verkauft. Bauunternehmer und Lieferanten stehen in der Schlange zuerst, die Käufer der Einheiten danach.
Dem Bauträger bleiben in der Regel das Grundstück und ein Gebäude in einem bestimmten Baustadium. Ein anderer Bauträger kann das Projekt übernehmen, oder es wird versteigert. Teilnehmer der Runde merkten an, dass die Konten dann meist leer sind.
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Muss dem Bauträger das Grundstück gehören?
Zum Zeitpunkt des Verkaufs von Eigentumswohnungen muss das Land vollständig erworben sein: Die Eigentümer der Einheiten werden Miteigentümer des Grundstücks. In der Vorverkaufsphase kann das Grundstück jedoch nur gepachtet oder in Raten gekauft sein.
Daraus ergibt sich die Regel eines Praktikers mit 12 Jahren Erfahrung auf dem thailändischen Markt: Wer das Risiko nicht will, kauft nicht im Vorverkauf. Man steigt ein, wenn das Land auf den Bauträger eingetragen ist und das Register es zeigt.
Wie prüft man das Grundstück des Bauträgers?
Thailand hat ein staatliches Grundbuch. Es zeigt, wem das Grundstück gehört und ob es belastet ist. Die Website ist auf Thai, doch ein Online-Übersetzer kommt damit zurecht.
- Eigentümer des Grundstücks – muss mit dem Bauträger übereinstimmen.
- Belastung – eine Hypothek bei einer Bank bedeutet, dass das Land auf Kredit oder in Raten gekauft wurde.
- Projektphase – Vorverkauf oder Verkauf im Rahmen eines eingetragenen Projekts.
Wie prüft man den Ruf eines Bauträgers?
Der Markt ist eng vernetzt. Anwälte, die Streitigkeiten mit Bauträgern führen, kennen einander und wissen, wie viele Verfahren jede Gesellschaft hat. Zwei oder drei Anrufe genügen, um zu erfahren, ob Käufer ein Unternehmen verklagen.
Im Land gibt es Bauträger mit 30–40 Jahren Geschichte. Die Einstiegshürde ist jedoch niedrig: Ein Neuling kann eine Anzahlung auf ein Grundstück leisten, ein Projekt aufsetzen und den Verkauf eröffnen.
Wie endet eine Insolvenz nach der Übergabe des Gebäudes?
Das ist ein eigenes Szenario: Die Schlüssel sind übergeben, doch die Unterlagen der Einheit bleiben bei der Bank verpfändet. Wir haben es in unserem Beitrag erläutert, warum Title Deeds bis zu fünf Jahre brauchen.
Häufige Fragen
Gibt es in Thailand Escrow-Konten wie in Dubai?
Nein. Zahlungen für eine Off-plan-Einheit gehen an den Bauträger selbst; das Gesetz verlangt kein gesondertes geschütztes Projektkonto.
Wer wird bei einer Bauträgerinsolvenz zuerst bezahlt?
Bauunternehmer und Lieferanten. Die Käufer der Einheiten stehen danach in der Schlange, und das Vermögen der Gesellschaft wird über das Gericht verkauft.
Wo sieht man, wem das Grundstück unter einem Projekt gehört?
Im staatlichen Grundbuch Thailands. Es nennt den Eigentümer des Grundstücks und etwaige Belastungen; die Website ist auf Thai.