Title Deeds in Thailand: Warum das Eigentumsdokument zwischen 3 Monaten und 5 Jahren braucht

Das Eigentumsdokument für eine Einheit in Thailand wird erst nach der Übergabe des Gebäudes ausgestellt, und die Wartezeit reicht von 3–8 Monaten bis zu 5 Jahren. Der Grund ist eine Verpfändung: Der Bauträger verpfändet die Title Deeds während der Bauzeit an eine Bank und löst sie nach und nach aus. Der Eigentümer bewohnt die Einheit in der Zwischenzeit allein aufgrund des Vertrags.

Wann wird der Käufer zum Eigentümer?

Im Moment der Eintragung beim Grundbuchamt, die erst nach der Übergabe des Gebäudes möglich ist. Bis dahin hat der Käufer nur einen Kaufvertrag mit dem Bauträger, der nirgends eingetragen ist.

In Thailand gibt es kein Pendant zur vorläufigen Eintragung einer Off-plan-Einheit wie in Dubai. Vor der Übergabe sind die Rechte des Käufers vertraglich, keine Eigentumsrechte.

Warum wird die Title Deed verspätet ausgestellt?

Während der Bauzeit verpfändet der Bauträger die Unterlagen der Einheiten an eine Bank. Er löst sie aus, sobald die letzten Käufer ihre Schlusszahlungen leisten und einziehen.

Daher beträgt die übliche Wartezeit 3 bis 8 Monate nach der Übergabe. In schwierigen Fällen zog sie sich laut einem Praktiker mit 12 Jahren Erfahrung im Land bis auf 5 Jahre hin: Die Schlüssel sind da, die Einheit ist vermietet, und eine Title Deed gibt es nicht.

Was gilt, wenn der Bauträger geschlossen hat und die Title Deed bei der Bank liegt?

Es gibt zwei Möglichkeiten. Die erste: die Einheit weiter ohne Eigentumsdokument nutzen und vermieten. Die zweite: zur Bank gehen und die Pfandsumme für die eigene Title Deed zurückfordern.

Die Beträge schwanken: In den Beispielen aus der Runde lagen sie zwischen 30 000 AED und 200 000 AED. Nach Tilgung des Pfands holt der Eigentümer das Dokument ab und kann frei über die Einheit verfügen.

Warum ist es gefährlich, die Abnahme zu verzögern?

Käufer schieben die Formalitäten selbst auf: Der Bauträger lädt sie zur Übernahme der Einheit ein, und der Eigentümer erscheint ein halbes oder ein ganzes Jahr später. Thailändische Bauträger dulden das – und genau darin liegt die Falle.

In einem Fall ging die Gesellschaft in Konkurs und wurde geschlossen, während der Bauträger noch Nachzügler zusammentrommelte. Fertige, aber nicht eingetragene Einheiten wurden versiegelt, ihre Nutzung war untersagt.

Eigentümer holen solche Einheiten über das Gericht zurück und weisen die Zahlung mit Bankunterlagen nach. Das Verfahren dauert etwa ein Jahr.

Wie man das Risiko senkt

• den Bauträger fragen, welche Bank die Unterlagen als Pfand hält und wann sie ausgelöst werden;
• die Einheit übernehmen und den Titel eintragen lassen, sobald man dazu eingeladen wird;
• Belege für jede Zahlung aufbewahren;
• das Grundstück und den Ruf der Gesellschaft prüfen – wie, steht in unserem Beitrag über einen Markt ohne Escrow.

Häufige Fragen

Wie lange nach der Übergabe wird die Title Deed in Thailand ausgestellt?

Meist innerhalb von 3–8 Monaten. Löst der Bauträger die Unterlagen nur schleppend aus der Verpfändung bei der Bank aus, kann sich die Wartezeit auf mehrere Jahre ausdehnen.

Kann man eine Einheit ohne Title Deed vermieten?

In der Praxis ja: Die Schlüssel werden übergeben, und der Eigentümer nutzt die Einheit. Ohne Eigentumsdokument lässt sie sich aber weder verkaufen noch beleihen.

Was gilt, wenn der Bauträger vor der Eintragung insolvent wird?

Man geht mit Zahlungsnachweisen vor Gericht. Nach der in der Runde geschilderten Erfahrung wird das Eigentum in etwa einem Jahr wiederhergestellt.