Титул на квартиру в Таиланде: почему документ о собственности ждут от 3 месяцев до 5 лет

Документ о собственности на квартиру в Таиланде выдают только после сдачи дома, и ждать его приходится от 3–8 месяцев до 5 лет. Причина — залог: застройщик закладывает титулы в банке на время стройки и выкупает их постепенно. Всё это время владелец живёт в квартире на основании одного договора.

Когда покупатель становится собственником?

В момент регистрации в земельном департаменте, а она возможна только после сдачи дома. До этого у покупателя есть лишь договор купли-продажи с застройщиком, нигде не зарегистрированный.

Аналога дубайской предварительной регистрации строящейся квартиры в Таиланде нет. Права покупателя до сдачи — договорные, а не вещные.

Почему титул выдают с задержкой?

На время стройки застройщик закладывает документы на квартиры в банке. Выкупает он их по мере того, как последние покупатели вносят финальные платежи и заселяются.

Поэтому обычный срок — от 3 до 8 месяцев после сдачи. В тяжёлых случаях, по словам практика с 12 годами работы в стране, ожидание доходило до 5 лет: ключи есть, квартира сдаётся, а титула нет.

Что делать, если застройщик закрылся, а титул в банке?

Вариантов два. Первый — продолжать пользоваться квартирой и сдавать её без документа о собственности. Второй — прийти в банк и узнать сумму залога под свой титул.

Суммы разные: в примерах со встречи они шли от 30 000 до 200 000 дирхамов. Выплатив залог, владелец забирает документ и распоряжается квартирой свободно.

Чем опасно затягивать приёмку?

Покупатели сами откладывают оформление: застройщик зовёт принять квартиру, а владелец приезжает через полгода или год. Тайские застройщики это терпят — и в этом ловушка.

Был случай: пока застройщик собирал опоздавших, компания обанкротилась и закрылась. Готовые, но не оформленные квартиры опечатали, пользоваться ими запретили.

Собственники возвращают такие квартиры через суд, подтверждая оплату банковскими документами. Процесс занимает около года.

Как снизить риск

• спросить у застройщика, в каком банке заложены документы и когда их выкупят;
• принимать квартиру и регистрировать право сразу после приглашения;
• хранить подтверждения всех платежей;
• проверить землю и репутацию компании — как именно, в материале о рынке без эскроу.

Частые вопросы

Через сколько после сдачи дома выдают титул в Таиланде?

Обычно через 3–8 месяцев. Если застройщик медленно выкупает документы из банковского залога, срок может вырасти до нескольких лет.

Можно ли сдавать квартиру в аренду без титула?

Фактически да: ключи выданы, владелец пользуется квартирой. Но продать её или заложить без документа о собственности нельзя.

Что делать, если застройщик обанкротился до регистрации?

Идти в суд с подтверждением оплаты. По опыту, описанному на встрече, право собственности восстанавливают примерно за год.