Title deed in Thailandia: perché il documento di proprietà arriva dopo un periodo che va da 3 mesi a 5 anni

Il documento di proprietà di un'unità in Thailandia viene rilasciato solo dopo la consegna dell'edificio, e l'attesa va da 3–8 mesi fino a 5 anni. La causa è un'ipoteca: durante la costruzione il costruttore ipoteca i title deed presso una banca e li riscatta gradualmente. Nel frattempo il proprietario occupa l'unità in base al solo contratto.

Quando l'acquirente diventa proprietario?

Al momento della registrazione presso l'ufficio del catasto, possibile solo dopo la consegna dell'edificio. Fino ad allora l'acquirente ha soltanto un contratto di compravendita con il costruttore, non registrato da nessuna parte.

La Thailandia non ha un equivalente della registrazione provvisoria di un'unità off-plan come a Dubai. Prima della consegna i diritti dell'acquirente sono contrattuali, non diritti reali.

Perché il title deed viene rilasciato in ritardo?

Durante la costruzione il costruttore ipoteca presso una banca i documenti delle unità. Li riscatta man mano che gli ultimi acquirenti versano il saldo e si trasferiscono.

Per questo l'attesa abituale è da 3 a 8 mesi dopo la consegna. Nei casi difficili, secondo un professionista con 12 anni di esperienza nel paese, si è arrivati fino a 5 anni: le chiavi ci sono, l'unità è affittata e il title deed non c'è.

E se il costruttore ha chiuso e il title deed è in banca?

Ci sono due strade. La prima è continuare a usare e ad affittare l'unità senza documento di proprietà. La seconda è rivolgersi alla banca e chiedere l'importo dell'ipoteca relativo al proprio title deed.

Gli importi variano: negli esempi della sessione andavano da AED 30 000 a AED 200 000. Estinta l'ipoteca, il proprietario ritira il documento ed è libero di disporre dell'unità.

Perché rimandare l'ispezione alla consegna è pericoloso?

Sono gli acquirenti stessi a rimandare le pratiche: il costruttore li invita a prendere in consegna l'unità e il proprietario si presenta sei mesi o un anno dopo. I costruttori thailandesi lo tollerano, ed è proprio questa la trappola.

In un caso, mentre il costruttore rincorreva i ritardatari, la società è fallita e ha chiuso. Le unità finite ma non registrate sono state sigillate e ne è stato vietato l'uso.

I proprietari recuperano queste unità in tribunale, dimostrando il pagamento con documenti bancari. La procedura dura circa un anno.

Come ridurre il rischio

• chiedere al costruttore quale banca detiene i documenti in garanzia e quando saranno riscattati;
• prendere in consegna l'unità e registrare il titolo non appena si viene invitati;
• conservare la prova di ogni pagamento;
• verificare il terreno e la reputazione della società: come farlo è spiegato nel nostro articolo su un mercato senza escrow.

Domande frequenti

Quanto tempo dopo la consegna viene rilasciato il title deed in Thailandia?

Di solito entro 3–8 mesi. Se il costruttore è lento a riscattare i documenti dall'ipoteca bancaria, l'attesa può crescere fino a diversi anni.

Si può affittare un'unità senza title deed?

In pratica sì: le chiavi vengono consegnate e il proprietario usa l'unità. Ma senza il documento di proprietà non può essere venduta né ipotecata.

E se il costruttore fallisce prima della registrazione?

Ci si rivolge al tribunale con la prova dei pagamenti. Secondo l'esperienza descritta alla sessione, la proprietà viene ripristinata in circa un anno.