Akty własności w Tajlandii: dlaczego dokument własności czeka od 3 miesięcy do 5 lat
Do przekazania budynku kupujący w Tajlandii ma lokal wyłącznie na podstawie umowy z deweloperem. Akt własności wydaje się po przekazaniu — po 3–8 miesiącach, a przy zastawie dokumentów w banku nawet po 5 latach.
Dokument własności lokalu w Tajlandii wydaje się dopiero po przekazaniu budynku, a czekać trzeba od 3–8 miesięcy do 5 lat. Przyczyną jest zastaw: deweloper zastawia akty własności w banku w trakcie budowy i wykupuje je stopniowo. Tymczasem właściciel zajmuje lokal wyłącznie na podstawie umowy.
Kiedy kupujący zostaje właścicielem?
W momencie rejestracji w urzędzie ziemskim, która jest możliwa dopiero po przekazaniu budynku. Do tego czasu kupujący ma jedynie umowę sprzedaży z deweloperem, nigdzie niezarejestrowaną.
W Tajlandii nie ma odpowiednika dubajskiej tymczasowej rejestracji lokalu off-plan. Przed przekazaniem prawa kupującego mają charakter umowny, a nie rzeczowy.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Dlaczego akt własności wydawany jest z opóźnieniem?
W trakcie budowy deweloper zastawia dokumenty lokali w banku. Wykupuje je w miarę tego, jak ostatni kupujący wpłacają ostatnie płatności i się wprowadzają.
Dlatego zwykłe oczekiwanie to od 3 do 8 miesięcy po przekazaniu. W trudnych przypadkach, według praktyka z 12-letnim doświadczeniem w tym kraju, sięgało ono 5 lat: klucze są, lokal jest wynajęty, a aktu własności brak.
Co, jeśli deweloper zakończył działalność, a akt własności jest w banku?
Są dwie opcje. Pierwsza to dalej korzystać z lokalu i go wynajmować bez dokumentu własności. Druga to pójść do banku i poprosić o kwotę zastawu za swój akt własności.
Kwoty bywają różne: w przykładach z sesji wynosiły od 30 000 do 200 000 AED. Po spłaceniu zastawu właściciel odbiera dokument i może swobodnie dysponować lokalem.
Dlaczego opóźnianie odbioru jest niebezpieczne?
Kupujący sami odkładają formalności: deweloper zaprasza ich do odbioru lokalu, a właściciel zjawia się po pół roku lub roku. Tajscy deweloperzy to tolerują — i na tym polega pułapka.
W jednym przypadku, gdy deweloper zbierał spóźnialskich, firma ogłosiła upadłość i została zamknięta. Lokale wykończone, ale niezarejestrowane, zostały opieczętowane i zakazano ich użytkowania.
Właściciele odzyskują takie lokale przez sąd, potwierdzając płatności dokumentami bankowymi. Proces trwa około roku.
Jak ograniczyć ryzyko
- zapytaj dewelopera, który bank trzyma dokumenty w zastawie i kiedy zostaną wykupione;
- odbierz lokal i zarejestruj tytuł własności, gdy tylko zostaniesz zaproszony;
- przechowuj potwierdzenie każdej płatności;
- sprawdź grunt i reputację firmy — jak dokładnie, piszemy w materiale o rynku bez escrow.
Najczęstsze pytania
Jak długo po przekazaniu wydawany jest akt własności w Tajlandii?
Zwykle w ciągu 3–8 miesięcy. Jeśli deweloper zwleka z wykupem dokumentów z zastawu bankowego, oczekiwanie może wydłużyć się do kilku lat.
Czy można wynajmować lokal bez aktu własności?
W praktyce tak: klucze zostają przekazane, a właściciel korzysta z lokalu. Nie można go jednak sprzedać ani obciążyć hipoteką bez dokumentu własności.
Co, jeśli deweloper ogłosi upadłość przed rejestracją?
Należy pójść do sądu z dowodami płatności. Według doświadczeń opisanych na sesji własność zostaje przywrócona w ciągu około roku.