Title deeds en Thaïlande : pourquoi le titre de propriété met de 3 mois à 5 ans

Le titre de propriété d'un bien en Thaïlande n'est délivré qu'après la livraison de l'immeuble, et l'attente va de 3–8 mois à 5 ans. La raison est un gage : pendant la construction, le promoteur donne les title deeds en garantie à une banque et les rachète progressivement. En attendant, le propriétaire occupe le bien sur la seule foi d'un contrat.

Quand l'acheteur devient-il propriétaire ?

Au moment de l'enregistrement au service foncier, possible seulement après la livraison de l'immeuble. D'ici là, l'acheteur ne détient qu'un contrat de vente avec le promoteur, enregistré nulle part.

La Thaïlande n'a pas d'équivalent de l'enregistrement provisoire d'un bien off-plan tel qu'il existe à Dubaï. Avant la livraison, les droits de l'acheteur sont contractuels, et non des droits de propriété.

Pourquoi le title deed est-il délivré en retard ?

Pendant la construction, le promoteur donne en gage à une banque les documents des biens. Il les rachète à mesure que les derniers acheteurs règlent leur paiement final et emménagent.

L'attente habituelle est donc de 3 à 8 mois après la livraison. Dans les cas difficiles, selon un praticien de 12 ans d'expérience dans le pays, elle s'est étirée jusqu'à 5 ans : les clés sont remises, le bien est loué, et il n'y a pas de title deed.

Que faire si le promoteur a fermé et que le title deed est à la banque ?

Il y a deux options. La première est de continuer à utiliser et à louer le bien sans titre de propriété. La seconde est de se rendre à la banque et de demander le montant du gage correspondant à votre title deed.

Les montants varient : dans les exemples de la séance, ils allaient de 30 000 à 200 000 AED. Après avoir réglé le gage, le propriétaire récupère le document et peut disposer librement du bien.

Pourquoi est-il dangereux de retarder l'inspection de livraison ?

Les acheteurs repoussent eux-mêmes les formalités : le promoteur les invite à prendre possession du bien, et le propriétaire se présente six mois ou un an plus tard. Les promoteurs thaïlandais le tolèrent — et c'est là le piège.

Dans un cas, pendant que le promoteur relançait les retardataires, la société a fait faillite et fermé. Les biens achevés mais non enregistrés ont été mis sous scellés, et leur usage a été interdit.

Les propriétaires récupèrent ces biens par la voie judiciaire, en prouvant le paiement avec des documents bancaires. La procédure prend environ un an.

Comment réduire le risque

• demander au promoteur quelle banque détient les documents en gage et quand ils seront rachetés ;
• prendre possession du bien et enregistrer le titre dès l'invitation ;
• conserver la preuve de chaque paiement ;
• vérifier le terrain et la réputation de la société — la méthode est décrite dans notre article sur un marché sans escrow.

Questions fréquentes

Combien de temps après la livraison le title deed est-il délivré en Thaïlande ?

Généralement sous 3–8 mois. Si le promoteur tarde à racheter les documents au gage bancaire, l'attente peut atteindre plusieurs années.

Peut-on louer un bien sans title deed ?

En pratique, oui : les clés sont remises et le propriétaire occupe le bien. Mais il ne peut être ni vendu ni hypothéqué sans le titre de propriété.

Que faire si le promoteur fait faillite avant l'enregistrement ?

Saisir le tribunal avec les preuves de paiement. Selon l'expérience décrite lors de la séance, la propriété est rétablie en un an environ.