В Таиланде нет эскроу-счетов: что будет при банкротстве застройщика и как проверить землю

Эскроу-счетов для строящегося жилья в Таиланде нет: платежи покупателя идут напрямую застройщику. Если застройщик банкротится, первыми деньги получают подрядчики и поставщики, а покупатели — после них. Снизить риск помогают две вещи: проверка земли в государственном реестре и отказ от покупки на стадии предпродажи.

Что происходит, когда застройщик банкротится?

Имущество компании — деньги на счетах, землю, недостроенный объект — реализуют через суд. Первыми в очереди стоят подрядчики и поставщики, покупатели квартир идут после них.

У застройщика, как правило, остаются земля и объект в какой-то стадии. Проект может выкупить другой застройщик, либо его продают с торгов. Участники встречи отмечали: к этому моменту денег на счетах обычно уже нет.

Обязан ли застройщик владеть землёй?

К моменту продажи квартир в кондоминиуме земля должна быть выкуплена: собственники квартир становятся совладельцами участка. Но на стадии предпродажи участок может быть только арендован или куплен в рассрочку.

Отсюда правило практика с 12 годами работы на тайском рынке: не хотите рисковать — не покупайте на предпродаже. Входите, когда земля оформлена на застройщика и это видно в реестре.

Как проверить землю застройщика?

В Таиланде работает государственный реестр земли. В нём видно, кто владелец участка и есть ли обременение. Сайт на тайском языке, но онлайн-переводчик с ним справляется.

• Владелец участка — должен совпадать с застройщиком.
• Обременение — залог в банке означает, что земля куплена в кредит или рассрочку.
• Стадия проекта — предпродажа или продажа по зарегистрированному проекту.

Как проверить репутацию застройщика?

Рынок тесный. Юристы, которые ведут споры с застройщиками, знают друг друга и знают, на кого сколько дел. Двух-трёх звонков хватает, чтобы понять, судятся ли с компанией покупатели.

В стране есть застройщики с историей в 30–40 лет. Порог входа в девелопмент при этом низкий: оставить депозит за землю, нарисовать проект и открыть продажи может и новичок.

Чем закончится банкротство после сдачи дома?

Это отдельный сценарий: ключи выданы, а документы на квартиру остались в залоге у банка. Мы разобрали его в материале о том, почему титул на квартиру ждут до пяти лет.

Частые вопросы

Есть ли в Таиланде эскроу-счета, как в Дубае?

Нет. Платежи за строящуюся квартиру получает сам застройщик, отдельного защищённого счёта проекта закон не требует.

Кто первым получает деньги при банкротстве застройщика?

Подрядчики и поставщики. Покупатели квартир стоят в очереди после них, а имущество компании продаётся через суд.

Где посмотреть, кому принадлежит земля под проектом?

В государственном реестре земли Таиланда. Там указаны владелец участка и обременения; сайт на тайском языке.