INSIDERнедвижимость в дубае
Подберём квартиру на Пхукете, продадим вашу или сдадим её через управляющую компанию.
Работаем с партнёром, который живёт на острове. Честно: реальная доходность — 5–9% годовых, а не 10% из рекламы.
Купить, продать или сдать — расскажите в двух словах, остальное спросим сами.
Квартиру для жизни, для сдачи или для того и другого. До 200 тысяч долларов Таиланд даёт больше метров, лучше место и качество, чем Дубай за те же деньги.
Вторичка в Таиланде продаётся дольше, чем кажется: реальный срок экспозиции — от 6 до 18 месяцев. Поэтому начинаем с цены и с того, чем ваша квартира отличается от соседних.
Квартиру сдаёт управляющая компания застройщика или лицензированный оператор, с которым он работает. Средняя доходность по управляющей компании — 7,1–7,8% в зависимости от локации.
Из нашего разбора с партнёром по Таиланду — без «10% годовых» из рекламы.
Реальные сделки, о которых партнёр рассказал в выпуске, — удачные и те, где заработать не вышло. Суммы в батах, как в разговоре.
Зашли вовремя и по хорошей цене. Сейчас застройщик продаёт там уже по 6–7 млн бат — повторить кейс в этом доме не выйдет.
Продали до того, как пришлось вносить остаток: прибыль считается на внесённые деньги, а не на цену квартиры.
Цифры — уже за вычетом комиссий. Сделка ещё не закрыта; при текущем рынке это очень хороший результат.
Такие окна открываются на день, на месяц, максимум на полгода. Поэтому да — в таких случаях мы торопим клиента.
У застройщика упали продажи, он нарушил сроки и обязательства по качеству. Покупатель вторички просто доплачивает 5% и берёт лучшее — на низких чеках это решает.
Так мы отвечаем за свои прогнозы, даже когда рынок поворачивается не так, как мы рассчитывали.
Имя и телефон. Остальное — бюджет, цель, сроки — спросим сами в тот же день.
Показываем по карте, что строится рядом, по каким ценам продавалось и сколько уже выкуплено. База обновляется не реже раза в неделю.
Помогаем с переводом денег, бесплатно принимаем квартиру у застройщика и передаём её в управление — сдавать или беречь до вашего приезда.
Квартиру у застройщика с историей задержек, слабым качеством строительства и, особенно, плохой управляющей компанией.
Дешевле всего зайти в маленькие студии и однокомнатные квартиры за 100–200 тысяч долларов — и именно их на рынке больше всего. Перепродать такую квартиру можно, но цена зависит от того, когда и почём вы вошли.
Сдаётся то, чего рядом мало: хорошая локация и меньше квартир вокруг. Новый дом крупного застройщика в районе, где всё построено давно, может дать 10–11% годовых — но это окно, а не правило.
Если цель — только доход, жить в квартире самому невыгодно: приезд на январь может съесть до 30% годовой доходности. Если цель — отдых, своя квартира экономит деньги: посуточная аренда в сезон стоит до двух раз дороже из-за наценок площадок.
В 95% случаев — нет. Реальная доходность хорошего, надёжного объекта — от 5 до 9% годовых. Средние цифры по управляющей компании — 7,1, 7,3 и 7,8% в зависимости от локации.
Бывают отдельные кейсы, где выходит 12–13%, но строить на них расчёт не стоит. Зарабатывает на недвижимости в первую очередь застройщик; задача покупателя — спокойный актив с пассивным доходом.
Можно — вопрос только в сроке окупаемости. Но бюджет 100 тысяч долларов — самая рискованная категория: маленьких студий и однокомнатных квартир на рынке больше всего.
В районе Банг Тао, например, около 25 тысяч квартир, и 70% из них — студии и однокомнатные. Покупать там ещё одну без отличий от соседних — значит соревноваться с каждой из них за арендатора. А на Патонге сейчас почти ничего не строится.
По закону посуточная аренда в многоквартирном доме запрещена — можно в отелях и в домах с отельной лицензией. Закон защищает тех, кто живёт в доме постоянно, а не наказывает инвесторов. Для курортных зон сейчас обсуждают поправки, которые ищут компромисс.
Поэтому квартиру под аренду мы выбираем так, чтобы её снимали минимум на неделю, а лучше на две недели или месяц: зимовщики, семьи, экспаты. Хотите посуточно — покупайте в доме с отельной лицензией.
Два пути. Управляющая компания самого застройщика, если у дома есть отельная лицензия, — или лицензированная управляющая компания, которую застройщик привлёк. Единая компания на весь дом — лучший вариант.
Если в вашем доме у нас мало квартир, честно отправим к партнёрской управляющей компании, которая ведёт там два десятка: у неё выше шанс на хорошую выручку. Обычный договор — 25% прибыли управляющей компании, 75% владельцу.
Управляющая компания — не отель: уборку, клининг и водителя организует, завтраков и отельного сервиса не будет.
В Таиланде есть полная собственность и аренда; «фрихолд» и «лизхолд» — скорее маркетинговые слова. В многоквартирном доме иностранцы могут купить в полную собственность 49% площади — это квота.
Квартиры сверх квоты иностранцу передают в аренду у застройщика на 30 лет. Законом гарантированы именно 30 лет, а продление — коммерческое условие контракта, поэтому аренду мы советуем брать у крупных застройщиков.
Права регистрирует Земельный департамент после завершения строительства, на вторичке сделку проводят через эскроу адвокатов. С правом на недвижимость в Таиланде всё продумано.
Землю в собственность иностранец купить не может. Единственный легальный путь — аренда земли на 30 лет, а дом — в собственности или тоже в аренде.
Многим продавали виллы через компанию, где у иностранца 49%, а 51% — у тайского номинального акционера. Это незаконная схема: сейчас владельцам выносят предписания продать за полгода, возможны уголовные дела и депортация. Мы ни одной такой виллы не продали.
Брендовые резиденции у гольф-поля в Лагуне: квартира 128 м² с двумя спальнями, отделкой и мебелью — около 19 млн бат, это порядка 600 тысяч долларов, в рассрочку на 9 лет.
Премиальная недвижимость приносит меньше массовой: официальные цифры управляющей компании Banyan Tree — от 4 до 7,5% годовых. Зато такие дома выделяются на фоне соседей и стабильнее сдаются.
Что спрашивают чаще всего — и что мы отвечаем.
Где выгоднее купить квартиру до 200 тысяч долларов — в Дубае или в Таиланде?
Объективно в Таиланде: за те же деньги вы получите более интересное место, больше метров и лучшее качество.
Сколько реально приносит квартира под аренду?
От 5 до 9% годовых у хорошего объекта. Средние цифры по управляющей компании — 7,1–7,8% в зависимости от локации. Налог на владение — 0,03% стоимости в год: за квартиру в 200 тысяч долларов около 60 долларов.
Сколько времени займёт продажа квартиры?
Реальный срок экспозиции на вторичном рынке сейчас — от 6 до 18 месяцев. Быстрее уходят квартиры с отличиями: хорошая локация, дом с репутацией и сильная управляющая компания.
Сколько можно заработать на перепродаже?
От 10 до 20% — если тщательно выбрать квартиру и цену входа. На рынке много предложения, особенно в бюджете 100–200 тысяч долларов, поэтому гарантий здесь нет.
Можно ли жить в квартире самому и сдавать её остальное время?
Можно, но приезд в высокий сезон, например в январе, может стоить до 30% годовой доходности. Если цель — только доход, мы советуем квартиру для себя не использовать.
Виллу или квартиру — что лучше сдаётся?
Виллы обычно стоят дальше от моря, и многие арендаторы потом переезжают в просторную квартиру у моря. Хорошая вилла у международной школы или в посёлке у моря сдаётся, но мы больше работаем с квартирами — их можно оформить в собственность.
Бывают ли у вас неудачные кейсы?
Бывают. Однажды на перепродаже вышел ноль: на остров зашли крупные застройщики с лучшим продуктом. А когда клиентам не хватило денег на полную сумму, мы договорились с застройщиком, вернули ему комиссию и объединили их платежи в одну квартиру — ни одного расторжения.
Что вы делаете после покупки?
Помогаем с переводом денег, бесплатно принимаем квартиру или виллу у застройщика и дальше ведём управление — сдаёте вы её или приезжаете сами.
Какие застройщики вам не нравятся?
Те, у кого уже были задержки сроков, низкое качество строительства и слабая управляющая компания. Такую квартиру мы не купили бы даже со скидкой 30%.
Скажите, что хотите сделать: купить, продать или сдать. Ответим в тот же день и покажем цифры по вашему району, а не обещания из рекламы.
Имя, телефон и цель — остальное спросим сами.