Leasehold в Таиланде: тридцать лет и что бывает дальше

Иностранец в Таиланде не может владеть землёй. Отсюда два основных пути: квартира в кондоминиуме в пределах иностранной квоты — это полноценная собственность, — либо аренда, leasehold. Второй путь продаётся активнее, и именно вокруг него больше всего недопонимания.

Что такое зарегистрированная аренда

Долгосрочная аренда недвижимости регистрируется в земельном департаменте на срок до тридцати лет. Зарегистрированный договор защищает арендатора: он действует и при смене собственника земли. Незарегистрированная долгосрочная аренда такой защиты не даёт — это первое, что проверяется в документе.

Формула «30+30+30»

Продавцы почти всегда говорят о продлении: тридцать лет, потом ещё тридцать, потом ещё. Юридически это устроено иначе, чем звучит.

• Регистрируется только первый срок — до тридцати лет. Последующие периоды существуют как договорное обещание продлить.
• Обещание продлить — это обязательство стороны, а не вещное право. Оно живёт ровно столько, сколько существует и платёжеспособна сторона, его давшая.
• При смене собственника земли новое лицо связано зарегистрированной арендой, но его обязанность исполнить обещание о продлении — вопрос куда менее очевидный.
• Реальный горизонт планирования поэтому — тридцать лет, а не девяносто. Всё, что сверх, — это надежда, и цена объекта должна её учитывать.

Чем leasehold отличается от квоты в кондоминиуме

• Фрихолд в кондоминиуме — полная собственность на квартиру, бессрочная, с записью на ваше имя. Ограничение одно: совокупная площадь в собственности иностранцев не превышает 49% площади дома.
• Leasehold — срочное право пользования. Его перепродажа сложнее: покупатель приобретает остаток срока, и с каждым годом остаток меньше.
• Ценообразование должно это отражать. Одинаковая цена за freehold-квартиру и за leasehold — сигнал, что премия за право не посчитана.

Что проверять в договоре аренды

• Регистрация в земельном департаменте — не «будет», а произведена.
• Право передачи и наследования прав арендатора: без него объект не продать и не оставить детям.
• Условия продления: кто обязан, в какой срок, по какой цене, и что происходит при отказе.
• Обременения на землю — ипотека собственника участка.
• Кто собственник земли и насколько устойчиво это лицо: компания-однодневка в этой роли обесценивает все обещания.

Практический вывод

Если задача — надёжность, кондоминиум во фрихолде в пределах квоты остаётся самым спокойным вариантом в Таиланде. Leasehold имеет право на существование, когда объект нельзя купить иначе — вилла с землёй, — но покупать его надо по цене срочного права и с горизонтом в тридцать лет, а не в девяносто.

По данным тайского гражданского и коммерческого кодекса в части аренды, закона о кондоминиумах и практики регистрации договоров в земельном департаменте Таиланда.