Leasehold in Thailand: Erbschaft, Weiterverkauf und das Schicksal der Villa – fünf Klauseln des Pachtvertrags

Das thailändische Recht erlaubt es, Land für 30 Jahre zu verpachten; zwei weitere 30-Jahres-Zeiträume sind eine Option des Grundeigentümers, keine Pflicht. Ein Gericht erkennt einen Vertrag über 90 Jahre nicht an. Ob die Pacht auf Erben übergeht, ob sie verkauft werden kann und was aus der Villa wird, entscheiden fünf Klauseln des Vertrags.

Warum gibt es keine 90-jährige Pacht?

Weil ein Vertrag dem Gesetz nicht widersprechen darf, und das Gesetz nennt eine Laufzeit von 30 Jahren. Eine Verlängerung um weitere 30 und noch einmal 30 Jahre ist nur möglich, wenn der Grundeigentümer zustimmt.

In unserer geschlossenen Runde für Broker wurde ein Gerichtsfall genannt: Ein Käufer zahlte für eine 90-jährige Pacht, nach 30 Jahren weigerte sich der Grundeigentümer zu verlängern, zog vor Gericht und gewann. Das Gericht passte die Laufzeit dem Gesetz an.

Das Versprechen einer „garantierten Verlängerung“ ist laut einem Praktiker mit 12 Jahren Erfahrung im Land eine Täuschung des Käufers. Die allgemeine Mechanik haben wir in unserem Beitrag über die 30-jährige Pacht beschrieben.

Wie funktioniert die Verlängerung?

Eine Pacht lässt sich nicht vorzeitig verlängern, etwa 5 Jahre nach dem Kauf. Verhandelt wird, wenn die Laufzeit zu Ende geht – so wie ein gewöhnliches Mietverhältnis verlängert wird.

Die Bedingungen des neuen Vertrags werden neu ausgehandelt: Betrag, Laufzeit, Zustand der Gebäude. Die neue Laufzeit kann kürzer sein, zum Beispiel 5 Jahre. Der Grundeigentümer oder seine Erben dürfen ablehnen.

Welche fünf Klauseln muss der Vertrag enthalten?

• Weiterverkauf. Ohne diese Klausel kann der Grundeigentümer den Verkauf des Pachtrechts untersagen.
• Erbschaft. Der Name des Erben steht im Vertrag, das Testament wird separat aufgesetzt.
• Tod des Pächters. Was mit dem Vertrag geschieht und wer Vertragspartei wird.
• Tod des Grundeigentümers. Ob seine Erben an den Vertrag gebunden sind.
• Schicksal des Gebäudes. Ob die Villa beim Grundeigentümer bleibt und ob eine Entschädigung fällig ist.

Der Vertrag kann auf mehrere Pächter gleichzeitig ausgestellt werden. Stirbt dann einer, behalten die anderen alle Rechte.

Geht eine Pacht auf Erben über?

Ja, wenn der Vertrag es vorsieht. Der Erbe erhält keine neue Laufzeit, sondern den Rest der alten: Sind 12 von 30 Jahren vergangen, bekommt er 18.

Die verbreitete Annahme, beim Tod des Pächters falle alles an den Grundeigentümer zurück, ist falsch. Ohne Klausel im Vertrag und ohne Testament muss das Recht jedoch vor Gericht nachgewiesen werden.

Was geschieht mit der Villa nach Ablauf der Laufzeit?

Das hängt vom Vertrag ab. Das Gebäude kann mit oder ohne Entschädigung an den Grundeigentümer fallen. Es kann auch die Bedingung geben, ein freies Grundstück zurückzugeben – dann wird die Villa auf Kosten des Pächters abgerissen.

Das Gebäude selbst kann im Eigentum gehalten werden, während das Land gepachtet ist. Eine Pacht wird beim Grundbuchamt eingetragen, wenn ihre Laufzeit 3 Jahre überschreitet.

Warum wird Leasehold günstiger verkauft?

Eine Pacht kostet meist deutlich weniger als Freehold, und Verkäufer stellen das als Ersparnis dar. Tatsächlich ist es ein anderes Objekt: Sein Preis sinkt mit der Restlaufzeit.

Häufige Fragen

Für wie lange kann Land in Thailand verpachtet werden?

Für 30 Jahre. Das Gesetz erlaubt zwei Verlängerungen um je 30 Jahre, aber nur mit Zustimmung des Grundeigentümers und zu neuen Bedingungen.

Kann eine Villa auf gepachtetem Land verkauft werden?

Ja, wenn das Recht auf Weiterverkauf im Vertrag steht. Der Käufer erhält die verbleibende Pachtdauer.

Erbt ein Erbe das Pachtrecht?

Ja, unter zwei Bedingungen: Der Erbe ist im Vertrag genannt, und es gibt ein Testament. Er erbt die bis zum Ende der Pacht verbleibende Laufzeit.