Leasehold in Thailandia: successione, rivendita e destino della villa, cinque clausole del contratto di locazione

La legge thailandese consente di affittare un terreno per 30 anni; altri due periodi di 30 anni sono una facoltà del proprietario del terreno, non un obbligo. Un tribunale non riconosce un accordo di 90 anni. Se la locazione passa agli eredi, se può essere venduta e che ne sarà della villa lo stabiliscono cinque clausole del contratto.

Perché non esiste un leasing di 90 anni?

Perché un contratto non può contraddire la legge, e la legge prevede un termine di 30 anni. Prorogare per altri 30 e poi ancora per altri 30 anni è possibile solo se il proprietario del terreno è d'accordo.

Alla nostra sessione riservata ai broker è stato citato un caso giudiziario: un acquirente aveva pagato un leasing di 90 anni, dopo 30 anni il proprietario del terreno ha rifiutato la proroga, è andato in tribunale e ha vinto. Il tribunale ha adeguato il termine alla legge.

La promessa di un «rinnovo garantito», secondo un professionista con 12 anni di esperienza nel paese, è un inganno ai danni dell'acquirente. Abbiamo illustrato il meccanismo generale nel nostro articolo sul leasehold trentennale.

Come funziona il rinnovo?

Una locazione non può essere rinnovata in anticipo, ad esempio 5 anni dopo l'acquisto. Le trattative si svolgono quando il termine sta per scadere, proprio come si rinnova un normale affitto.

Le condizioni del nuovo accordo si negoziano da capo: importo, durata, stato degli edifici. Il nuovo termine può essere più breve, ad esempio di 5 anni. Il proprietario del terreno o i suoi eredi hanno il diritto di rifiutare.

Quali cinque clausole deve contenere il contratto?

• Rivendita. Senza questa clausola il proprietario del terreno può vietare la vendita del diritto di locazione.
• Successione. Il nome dell'erede è indicato nel contratto e il testamento si redige a parte.
• Morte del conduttore. Che cosa accade al contratto e chi ne diventa parte.
• Morte del proprietario del terreno. Se i suoi eredi sono vincolati dal contratto.
• Destino dell'edificio. Se la villa resta al proprietario del terreno e se è dovuto un indennizzo.

Il contratto può essere intestato a più conduttori contemporaneamente. In tal caso, se uno muore, gli altri conservano tutti i loro diritti.

La locazione passa agli eredi?

Sì, se il contratto lo prevede. L'erede non ottiene un nuovo termine ma il periodo residuo di quello vecchio: se sono trascorsi 12 anni su 30, ne riceve 18.

La convinzione diffusa che alla morte del conduttore tutto torni al proprietario del terreno è errata. Ma senza una clausola nel contratto e un testamento, il diritto dovrà essere dimostrato in tribunale.

Che cosa succede alla villa alla scadenza?

Dipende dal contratto. L'edificio può passare al proprietario del terreno con o senza indennizzo. Può anche esserci l'obbligo di restituire il terreno libero: in tal caso la villa viene demolita a spese del conduttore.

L'edificio in sé può essere di proprietà mentre il terreno è in affitto. Una locazione di durata superiore a 3 anni viene registrata presso l'ufficio del catasto.

Perché il leasehold si vende a un prezzo inferiore?

Una locazione costa di solito sensibilmente meno del freehold, e i venditori la presentano come un risparmio. In realtà è un bene diverso: il suo prezzo scende insieme al termine residuo.

Domande frequenti

Per quanto tempo si può affittare un terreno in Thailandia?

Per 30 anni. La legge ammette due rinnovi di 30 anni, ma solo con il consenso del proprietario del terreno e a nuove condizioni.

Si può vendere una villa su un terreno in affitto?

Sì, se il diritto di rivendita è scritto nel contratto. L'acquirente riceve il termine residuo della locazione.

L'erede riceverà il diritto di leasehold?

Sì, a due condizioni: l'erede è indicato nel contratto ed esiste un testamento. Eredita il termine rimanente fino alla scadenza della locazione.