Leasehold w Tajlandii: dziedziczenie, odsprzedaż i los willi — pięć klauzul umowy dzierżawy

Tajskie prawo pozwala wydzierżawić grunt na 30 lat; dwa kolejne 30-letnie okresy są możliwością dla właściciela gruntu, a nie jego obowiązkiem. Sąd nie uznaje umowy na 90 lat. To, czy dzierżawa przechodzi na spadkobierców, czy można ją sprzedać i co stanie się z willą, rozstrzyga pięć klauzul umowy.

Dlaczego dzierżawa na 90 lat nie istnieje?

Ponieważ umowa nie może być sprzeczna z prawem, a prawo przewiduje okres 30 lat. Przedłużenie o kolejne 30 i jeszcze 30 lat jest możliwe tylko wtedy, gdy zgodzi się właściciel gruntu.

Na naszej zamkniętej sesji dla brokerów podano przykład sądowy: kupujący zapłacił za dzierżawę na 90 lat, po 30 latach właściciel gruntu odmówił przedłużenia, poszedł do sądu i wygrał. Sąd dostosował okres do przepisów.

Obietnica „gwarantowanego przedłużenia” to, według praktyka z 12-letnim doświadczeniem w tym kraju, wprowadzanie kupującego w błąd. Ogólne mechanizmy opisaliśmy w materiale o 30-letnim leasehold.

Jak działa przedłużenie?

Dzierżawy nie można przedłużyć z wyprzedzeniem, na przykład 5 lat po zakupie. Negocjacje odbywają się, gdy okres dobiega końca — tak jak przy zwykłym przedłużaniu najmu.

Warunki nowej umowy ustala się od nowa: kwotę, okres, stan zabudowy. Nowy okres może być krótszy — na przykład 5 lat. Właściciel gruntu lub jego spadkobiercy mają prawo odmówić.

Jakie pięć klauzul powinna zawierać umowa?

• Odsprzedaż. Bez tej klauzuli właściciel gruntu może zakazać sprzedaży prawa dzierżawy.
• Dziedziczenie. Imię i nazwisko spadkobiercy podaje się w umowie, a testament sporządza się osobno.
• Śmierć dzierżawcy. Co dzieje się z umową i kto zostaje jej stroną.
• Śmierć właściciela gruntu. Czy jego spadkobiercy są związani umową.
• Los budynku. Czy willa zostaje przy właścicielu gruntu i czy należy się odszkodowanie.

Umowę można sporządzić na kilku dzierżawców jednocześnie. Wtedy w razie śmierci jednego pozostali zachowują wszystkie prawa.

Czy dzierżawa przechodzi na spadkobierców?

Tak, jeśli przewiduje to umowa. Spadkobierca nie dostaje nowego okresu, lecz resztę starego: gdy minęło 12 z 30 lat, otrzymuje 18.

Powszechne przekonanie, że po śmierci dzierżawcy wszystko wraca do właściciela gruntu, jest błędne. Bez klauzuli w umowie i testamentu prawo trzeba będzie jednak udowadniać w sądzie.

Co dzieje się z willą po końcu okresu?

To zależy od umowy. Budynek może przejść na właściciela gruntu z odszkodowaniem lub bez. Może też obowiązywać warunek zwrotu czystej działki — wtedy willę rozbiera się na koszt dzierżawcy.

Sam budynek może być własnością, podczas gdy grunt jest dzierżawiony. Dzierżawę rejestruje się w urzędzie ziemskim, jeśli jej okres przekracza 3 lata.

Dlaczego leasehold sprzedaje się taniej?

Dzierżawa kosztuje zwykle wyraźnie mniej niż freehold, a sprzedający przedstawiają to jako oszczędność. W rzeczywistości jest to inny składnik majątku: jego cena spada wraz ze skracaniem się pozostałego okresu.

Najczęstsze pytania

Na jak długo można wydzierżawić grunt w Tajlandii?

Na 30 lat. Prawo dopuszcza dwa przedłużenia po 30 lat, ale tylko za zgodą właściciela gruntu i na nowych warunkach.

Czy można sprzedać willę na dzierżawionym gruncie?

Można, jeśli prawo odsprzedaży zapisano w umowie. Kupujący otrzymuje pozostały okres dzierżawy.

Czy spadkobierca otrzyma prawo dzierżawy?

Tak, pod dwoma warunkami: spadkobierca jest wskazany w umowie i istnieje testament. Dziedziczy okres pozostały do końca dzierżawy.