Leasehold en Thaïlande : succession, revente et sort de la villa — cinq clauses du bail

La loi thaïlandaise autorise la location d'un terrain pour 30 ans ; deux prolongations de 30 ans sont une faculté du propriétaire du terrain, non une obligation. Un tribunal ne reconnaît pas un contrat de 90 ans. Le transfert du bail aux héritiers, la possibilité de le vendre et le sort de la villa dépendent de cinq clauses du contrat.

Pourquoi le bail de 90 ans n'existe-t-il pas ?

Parce qu'un contrat ne peut pas contredire la loi, et que la loi fixe une durée de 30 ans. Prolonger de 30 ans, puis encore de 30 ans, n'est possible qu'avec l'accord du propriétaire du terrain.

Un cas judiciaire a été présenté lors de notre séance fermée pour courtiers : un acheteur avait payé un bail de 90 ans ; au bout de 30 ans, le propriétaire du terrain a refusé de prolonger, est allé en justice et a gagné. Le tribunal a ramené la durée à celle prévue par la loi.

Selon un praticien de 12 ans d'expérience dans le pays, la promesse d'un « renouvellement garanti » est une tromperie envers l'acheteur. Nous avons présenté les mécanismes généraux dans notre article sur le leasehold de 30 ans.

Comment fonctionne le renouvellement ?

Un bail ne peut pas être renouvelé par anticipation, par exemple 5 ans après l'achat. Les négociations ont lieu lorsque l'échéance approche — comme pour un bail ordinaire.

Les conditions du nouveau contrat sont renégociées : montant, durée, état des bâtiments. La nouvelle durée peut être plus courte — 5 ans, par exemple. Le propriétaire du terrain ou ses héritiers ont le droit de refuser.

Quelles cinq clauses le contrat doit-il contenir ?

• Revente. Sans cette clause, le propriétaire du terrain peut interdire la vente du droit de bail.
• Succession. Le nom de l'héritier figure dans le contrat, et un testament est rédigé séparément.
• Décès du preneur. Ce qu'il advient du contrat et qui en devient partie.
• Décès du propriétaire du terrain. Si ses héritiers sont liés par le contrat.
• Sort du bâtiment. Si la villa reste au propriétaire du terrain et si une indemnité est due.

Le contrat peut être établi au nom de plusieurs preneurs à la fois. Si l'un d'eux décède, les autres conservent tous leurs droits.

Le bail se transmet-il aux héritiers ?

Oui, si le contrat le prévoit. L'héritier ne reçoit pas une nouvelle durée, mais le reliquat de l'ancienne : si 12 ans sur 30 se sont écoulés, il en reçoit 18.

L'idée répandue selon laquelle tout revient au propriétaire du terrain au décès du preneur est fausse. Mais sans clause au contrat et sans testament, le droit devra être prouvé devant un tribunal.

Que devient la villa à l'échéance ?

Cela dépend du contrat. Le bâtiment peut revenir au propriétaire du terrain, avec ou sans indemnité. Il peut aussi y avoir une obligation de restituer un terrain nu — la villa est alors démolie aux frais du preneur.

Le bâtiment lui-même peut être détenu en pleine propriété alors que le terrain est loué. Un bail est enregistré auprès du service foncier si sa durée dépasse 3 ans.

Pourquoi le leasehold se vend-il moins cher ?

Un bail coûte généralement nettement moins cher que le freehold, et les vendeurs présentent cela comme une économie. En réalité, c'est un autre actif : son prix baisse avec la durée restante.

Questions fréquentes

Pour combien de temps peut-on louer un terrain en Thaïlande ?

Pour 30 ans. La loi autorise deux renouvellements de 30 ans, mais seulement avec l'accord du propriétaire du terrain et à de nouvelles conditions.

Peut-on vendre une villa construite sur un terrain loué ?

Oui, si le droit de revente est inscrit au contrat. L'acheteur reçoit la durée restante du bail.

Un héritier recevra-t-il le droit de bail ?

Oui, à deux conditions : l'héritier est nommé dans le contrat et il existe un testament. Il hérite de la durée restant à courir jusqu'à la fin du bail.