Договор с застройщиком в Таиланде: тайская квота по ошибке, справка о переводе и addendum

Иностранец теряет право на фрихолд в Таиланде из-за двух ошибок: в договоре отмечена тайская квота вместо иностранной либо деньги на квартиру пришли не из-за рубежа. Обе ошибки вскрываются в день регистрации, когда исправить уже почти ничего нельзя. Обе ловятся чтением черновика договора.

Можно ли прочитать договор до брони?

Да. В Таиланде черновик договора купли-продажи — открытая информация: застройщик присылает его по запросу ещё до выбора квартиры. Ознакомиться с договором до подписания — законное право покупателя.

Практик с 12 годами работы на тайском рынке советовал делать это всегда: иногда именно текст договора решает, покупать объект или нет. Договоры объёмные, и читать их нужно целиком.

Чем опасна галочка «тайская квота»?

В кондоминиуме 49% площади могут принадлежать иностранцам, 51% — тайцам. Квота считается по квадратным метрам, а не по числу квартир, и иностранная часть раскупается первой.

Если в договоре по ошибке указана тайская квота, она автоматически уходит в систему. При оформлении собственности покупателю сообщат, что его квартира — в тайской части.

Перевести квартиру из тайской квоты в иностранную практически невозможно: свободных иностранных метров почти никогда нет. Обратный перевод — из иностранной квоты в тайскую — делается без ограничений.

Зачем нужна справка о переводе из-за рубежа?

Чтобы оформить квартиру во фрихолд, нужно подтвердить, что вся сумма пришла в Таиланд из-за границы. Справку выдаёт банк, и её предъявляют в земельном департаменте в момент регистрации.

• страна отправки не важна: гражданин России может платить со счёта в Эстонии;
• деньги должны прийти банковским переводом SWIFT;
• без справки собственность на иностранца не оформят.

На рынке встречаются предложения «решить вопрос» со справкой задним числом. Земельный департамент о них знает и такие бумаги оспаривает. Рабочий путь один — платить из-за рубежа с самого начала.

Можно ли изменить договор застройщика?

Можно, через дополнительное соглашение — addendum. Застройщики этого не любят: текст готовит их юрист, и каждую правку нужно с ним согласовывать.

Договор составляют на двух языках, тайском и английском. В конце стоит пункт о том, что обе версии идентичны, и оговорка: споры решаются по законам Королевства Таиланд.

Что проверить в черновике

• квота — иностранная, а не тайская;
• форма права — фрихолд, а не аренда;
• график платежей и к чему они привязаны — к датам или этапам стройки;
• условия возврата депозита;
• кто платит сбор за регистрацию.

Как устроена сама сделка, читайте в материале о покупке от застройщика по шагам.

Частые вопросы

Покажет ли тайский застройщик договор до оплаты брони?

Да. Черновик договора высылают по запросу до подписания и до выбора квартиры — это право покупателя.

Можно ли перевести квартиру из тайской квоты в иностранную?

Практически нет: иностранная квота в 49% площади дома обычно выбрана. Обратный перевод возможен без ограничений.

Откуда должны прийти деньги на квартиру во фрихолд?

Из-за рубежа, банковским переводом. Банк выдаёт справку о поступлении, без неё земельный департамент не зарегистрирует собственность на иностранца.