Umowa z deweloperem w Tajlandii: omyłkowa kwota tajska, zaświadczenie o przelewie i aneks

Cudzoziemiec traci prawo do freehold w Tajlandii przez dwa błędy: w umowie zaznaczono kwotę tajską zamiast 49 % kwoty dla cudzoziemców albo pieniądze za lokal nie przyszły z zagranicy. Oba wychodzą na jaw w dniu rejestracji, gdy prawie nic nie da się już naprawić. Oba wychwyci lektura projektu umowy.

Czy można przeczytać umowę przed rezerwacją?

Tak. W Tajlandii projekt umowy sprzedaży to informacja jawna: deweloper przesyła go na prośbę jeszcze przed wyborem lokalu. Zapoznanie się z umową przed podpisaniem to ustawowe prawo kupującego.

Praktyk z 12-letnim doświadczeniem na rynku tajskim radził, by zawsze z niego korzystać: czasem to brzmienie umowy decyduje, czy w ogóle kupować. Umowy są długie i trzeba je przeczytać w całości.

Dlaczego zaznaczona „kwota tajska” jest groźna?

W apartamentowcu 49 % powierzchni może należeć do cudzoziemców, a 51 % do Tajów. Kwotę liczy się w metrach kwadratowych, a nie w liczbie lokali, i część dla cudzoziemców wyprzedaje się najpierw.

Jeśli w umowie omyłkowo wpisano kwotę tajską, trafia ona do systemu automatycznie. Przy rejestracji własności kupujący usłyszy, że jego lokal leży w części tajskiej.

Przeniesienie lokalu z kwoty tajskiej do kwoty dla cudzoziemców jest praktycznie niemożliwe: wolnych metrów „zagranicznych” prawie nigdy nie ma. Odwrotna zmiana — z kwoty dla cudzoziemców na tajską — odbywa się bez ograniczeń.

Po co zaświadczenie o przelewie z zagranicy?

Aby zarejestrować lokal jako freehold, trzeba udowodnić, że cała kwota wpłynęła do Tajlandii z zagranicy. Zaświadczenie wystawia bank i przedstawia się je w urzędzie gruntów w chwili rejestracji.

• kraj nadawcy nie ma znaczenia: obywatel Rosji może zapłacić z konta w Estonii;
• pieniądze muszą wpłynąć przelewem bankowym SWIFT;
• bez zaświadczenia własność nie zostanie zarejestrowana na cudzoziemca.

Na rynku krążą oferty „załatwienia” zaświadczenia po fakcie. Urząd gruntów o nich wie i kwestionuje takie dokumenty. Jest jedna sprawdzona droga — płacić z zagranicy od samego początku.

Czy można zmienić umowę dewelopera?

Można, w drodze umowy dodatkowej — aneksu. Deweloperzy tego nie lubią: tekst przygotowuje ich prawnik i każda poprawka wymaga z nimi uzgodnienia.

Umowa jest sporządzona w dwóch językach, tajskim i angielskim. Na końcu znajduje się zapis, że obie wersje są identyczne, oraz zastrzeżenie: spory rozstrzyga się według prawa Królestwa Tajlandii.

Co sprawdzić w projekcie umowy

• kwota jest dla cudzoziemców, a nie tajska;
• forma tytułu to freehold, a nie dzierżawa;
• harmonogram płatności i to, do czego jest przypisany — do dat czy etapów budowy;
• warunki zwrotu zadatku;
• kto płaci opłatę rejestracyjną.

O tym, jak przebiega sama transakcja, przeczytają Państwo w naszym tekście o zakupie od dewelopera krok po kroku.

Najczęstsze pytania

Czy tajski deweloper pokaże umowę przed wpłatą rezerwacji?

Tak. Projekt umowy przesyła się na prośbę, przed podpisaniem i przed wyborem lokalu — to prawo kupującego.

Czy można przenieść lokal z kwoty tajskiej do kwoty dla cudzoziemców?

Praktycznie nie: kwota dla cudzoziemców, czyli 49 % powierzchni budynku, jest zwykle wyczerpana. Odwrotna zmiana jest możliwa bez ograniczeń.

Skąd muszą pochodzić pieniądze na lokal freehold?

Z zagranicy, przelewem bankowym. Bank wystawia zaświadczenie o wpływie; bez niego urząd gruntów nie zarejestruje własności na cudzoziemca.