Bauträgervertrag in Thailand: Thai-Quote aus Versehen, Überweisungsnachweis und Nachtrag

Ausländer verlieren in Thailand das Recht auf Freehold durch zwei Fehler: Im Vertrag ist die Thai-Quote statt der ausländischen Quote von 49 % angekreuzt, oder das Geld für die Einheit kam nicht aus dem Ausland. Beides zeigt sich am Tag der Registrierung, wenn sich fast nichts mehr korrigieren lässt. Beides lässt sich durch die Lektüre des Vertragsentwurfs vermeiden.

Kann man den Vertrag vor der Reservierung lesen?

Ja. In Thailand ist der Entwurf des Kaufvertrags eine offene Information: Der Bauträger schickt ihn auf Anfrage, noch bevor Sie eine Einheit auswählen. Den Vertrag vor der Unterschrift zu prüfen, ist das gesetzliche Recht des Käufers.

Ein Praktiker mit 12 Jahren Erfahrung auf dem thailändischen Markt riet, das stets zu tun: Manchmal entscheidet der Wortlaut des Vertrags darüber, ob man überhaupt kauft. Die Verträge sind lang und müssen vollständig gelesen werden.

Warum ist das Häkchen bei „Thai-Quote“ gefährlich?

In einem Condominium dürfen 49 % der Fläche Ausländern gehören und 51 % Thailändern. Die Quote wird in Quadratmetern gerechnet, nicht in der Zahl der Einheiten, und der ausländische Anteil ist als Erster ausverkauft.

Steht im Vertrag versehentlich die Thai-Quote, wird sie automatisch ins System übernommen. Bei der Eintragung des Eigentums erfährt der Käufer dann, dass seine Einheit im thailändischen Teil liegt.

Eine Einheit von der Thai-Quote in die ausländische Quote zu verschieben, ist praktisch unmöglich: Freie ausländische Quadratmeter gibt es fast nie. Der umgekehrte Weg – von der ausländischen Quote in die thailändische – ist ohne Einschränkung möglich.

Warum braucht man einen Überweisungsnachweis aus dem Ausland?

Um eine Einheit als Freehold zu registrieren, müssen Sie belegen, dass der gesamte Betrag aus dem Ausland in Thailand eingegangen ist. Die Bank stellt die Bescheinigung aus, und sie wird am Tag der Registrierung beim Grundbuchamt vorgelegt.

• Das Absenderland spielt keine Rolle: Ein russischer Staatsbürger darf von einem Konto in Estland zahlen;
• das Geld muss per SWIFT-Banküberweisung eingehen;
• ohne Bescheinigung wird das Eigentum nicht auf den Namen eines Ausländers eingetragen.

Auf dem Markt gibt es Angebote, die Bescheinigung nachträglich zu „regeln“. Das Grundbuchamt kennt sie und ficht solche Papiere an. Es gibt nur einen gangbaren Weg: von Anfang an aus dem Ausland zu zahlen.

Lässt sich der Vertrag des Bauträgers ändern?

Ja, durch eine Zusatzvereinbarung – einen Nachtrag. Bauträger mögen das nicht: Den Text bereitet ihr Anwalt vor, und jede Änderung muss mit ihm abgestimmt werden.

Der Vertrag wird in zwei Sprachen verfasst, Thai und Englisch. Am Ende steht eine Klausel, dass beide Fassungen identisch sind, sowie ein Vorbehalt: Streitigkeiten werden nach dem Recht des Königreichs Thailand entschieden.

Was im Entwurf zu prüfen ist

• die Quote ist ausländisch, nicht thailändisch;
• die Eigentumsform ist Freehold, kein Leasehold;
• der Zahlungsplan und woran er gebunden ist – an Termine oder an Bauabschnitte;
• die Bedingungen für die Rückerstattung der Anzahlung;
• wer die Registrierungsgebühr zahlt.

Wie die Transaktion selbst abläuft, lesen Sie in unserem Beitrag zum Kauf vom Bauträger Schritt für Schritt.

Häufige Fragen

Zeigt ein thailändischer Bauträger den Vertrag, bevor die Reservierung bezahlt ist?

Ja. Der Vertragsentwurf wird auf Anfrage vor der Unterschrift und vor der Wahl einer Einheit zugeschickt – es ist das Recht des Käufers.

Kann man eine Einheit von der Thai-Quote in die ausländische Quote verschieben?

Praktisch nicht: Die ausländische Quote von 49 % der Gebäudefläche ist in der Regel ausgeschöpft. Der umgekehrte Weg ist ohne Einschränkung möglich.

Woher muss das Geld für eine Freehold-Einheit kommen?

Aus dem Ausland, per Banküberweisung. Die Bank stellt eine Eingangsbescheinigung aus; ohne sie trägt das Grundbuchamt das Eigentum nicht auf den Namen eines Ausländers ein.