Contrat de promoteur en Thaïlande : quota thaïlandais par erreur, certificat de virement et avenant

Un étranger perd le droit à la pleine propriété (freehold) en Thaïlande à cause de deux erreurs : le contrat mentionne le quota thaïlandais au lieu du quota étranger de 49 %, ou l'argent destiné au bien n'est pas arrivé de l'étranger. Les deux se révèlent le jour de l'enregistrement, quand il n'y a presque plus rien à corriger. Les deux se repèrent à la lecture du projet de contrat.

Peut-on lire le contrat avant de réserver ?

Oui. En Thaïlande, le projet de contrat de vente est une information accessible : le promoteur l'envoie sur demande, même avant que vous ayez choisi un lot. Examiner le contrat avant de signer est un droit légal de l'acheteur.

Un praticien qui compte 12 ans sur le marché thaïlandais conseille de toujours le faire : parfois, la rédaction du contrat décide à elle seule de l'achat. Ces contrats sont longs et doivent être lus en entier.

Pourquoi la case « quota thaïlandais » est-elle dangereuse ?

Dans une copropriété, 49 % de la surface peuvent appartenir à des étrangers et 51 % à des Thaïlandais. Le quota se calcule en mètres carrés, et non en nombre de lots ; la part étrangère est la première à se vendre.

Si le contrat indique par erreur le quota thaïlandais, cette mention entre automatiquement dans le système. Lors de l'enregistrement de la propriété, l'acheteur apprendra que son lot relève de la part thaïlandaise.

Faire passer un lot du quota thaïlandais au quota étranger est pratiquement impossible : il n'y a presque jamais de mètres carrés étrangers disponibles. Le passage inverse — du quota étranger au quota thaïlandais — se fait sans restriction.

Pourquoi faut-il un certificat de virement depuis l'étranger ?

Pour enregistrer un lot en freehold, il faut prouver que la totalité de la somme est arrivée en Thaïlande depuis l'étranger. Le certificat est délivré par la banque et présenté au service du cadastre au moment de l'enregistrement.

• le pays d'origine du virement importe peu : un citoyen russe peut payer depuis un compte en Estonie ;
• les fonds doivent arriver par virement bancaire SWIFT ;
• sans certificat, la propriété ne sera pas enregistrée au nom d'un étranger.

Le marché propose de « régulariser » le certificat après coup. Le service du cadastre connaît ces pratiques et conteste de tels documents. Une seule voie fonctionne : payer depuis l'étranger dès le départ.

Le contrat du promoteur peut-il être modifié ?

Oui, au moyen d'un accord complémentaire — un avenant. Les promoteurs n'aiment pas cela : le texte est préparé par leur juriste et chaque modification doit être négociée avec lui.

Le contrat est rédigé en deux langues, thaï et anglais. À la fin figure une clause précisant que les deux versions sont identiques, assortie d'une réserve : les litiges sont réglés selon les lois du Royaume de Thaïlande.

Que vérifier dans le projet de contrat

• le quota est étranger, et non thaïlandais ;
• la forme de propriété est le freehold, et non un bail ;
• l'échéancier de paiement et ce à quoi il est lié — des dates ou des étapes de construction ;
• les conditions de remboursement de l'acompte ;
• qui paie les frais d'enregistrement.

Pour comprendre le déroulement de la transaction elle-même, lisez notre article sur l'achat auprès d'un promoteur, étape par étape.

Questions fréquentes

Un promoteur thaïlandais montre-t-il le contrat avant le paiement de la réservation ?

Oui. Le projet de contrat est envoyé sur demande, avant la signature et avant le choix d'un lot : c'est un droit de l'acheteur.

Peut-on faire passer un lot du quota thaïlandais au quota étranger ?

Pratiquement pas : le quota étranger de 49 % de la surface de l'immeuble est généralement épuisé. Le passage inverse est possible sans restriction.

D'où doit provenir l'argent destiné à un lot en freehold ?

De l'étranger, par virement bancaire. La banque délivre un certificat de réception ; sans lui, le service du cadastre n'enregistrera pas la propriété au nom d'un étranger.