Acheter sur plan en Thaïlande : la transaction étape par étape et un dernier paiement après inspection

L'achat d'un bien off-plan en Thaïlande se fait en six étapes : réservation, contrat, acompte, paiements pendant la construction, inspection et enregistrement. La différence clé avec Dubaï est que le bien est inspecté avant le dernier paiement, qui représente 40–50 % du prix. Tant que les défauts ne sont pas corrigés, l'acheteur est en droit de ne pas payer.

De quelles étapes se compose la transaction ?

• Réservation. L'acompte versé à un promoteur est le plus souvent remboursable.
• Contrat de vente (sale and purchase agreement). Le projet peut être lu à l'avance.
• Acompte.
• Paiements pendant la construction — à date fixe ou par étape ; chaque promoteur procède différemment.
• Inspection du bien.
• Dernier paiement et enregistrement au service foncier.

Pourquoi l'inspection précède-t-elle le dernier paiement ?

C'est ainsi que fonctionne la pratique thaïlandaise : le bien est inspecté avant le dernier versement. Celui-ci peut atteindre 40 %, voire 50 % du prix, et le promoteur a tout intérêt à l'encaisser au plus tôt.

Tant que l'acheteur n'est pas satisfait des finitions et que les réserves ne sont pas levées, le dernier paiement peut être retenu. C'est un levier puissant : à Dubaï, les réclamations sur les défauts restent souvent sans réponse une fois le bien payé en totalité.

Combien coûte l'enregistrement de la propriété ?

Les frais de transfert sont de 2 %. Ils sont généralement partagés à parts égales entre l'acheteur et le promoteur, mais il n'y a pas de règle fixe : le promoteur peut prendre en charge 1 % ou la totalité des 2 %.

Il existe aussi des frais mineurs. La taxe professionnelle sur un achat sur le marché primaire est payée par le promoteur. La liste complète des paiements figure dans notre article sur les taxes et coûts pour un propriétaire de condo.

Une contribution au futur fonds de réparations de l'immeuble est également versée lors de l'enregistrement. Sa gestion est décrite dans notre article sur l'assemblée des propriétaires.

De quoi a-t-on besoin pour enregistrer un freehold ?

De deux choses : le quota étranger inscrit au contrat et une attestation bancaire montrant que l'argent vient de l'étranger. Sans l'une ou l'autre, la propriété ne sera pas enregistrée au nom d'un étranger.

Les deux se vérifient à l'avance — détails dans notre article sur le contrat du promoteur. Le promoteur enregistre lui-même le titre, et le document est imprimé au service foncier le jour de la transaction.

À quoi s'attendre après l'enregistrement

Le title deed peut être retardé si les documents sont gagés auprès d'une banque : l'attente habituelle est de 3–8 mois après la livraison. Posez la question avant de signer le contrat.

Pendant les 3–5 premières années, le promoteur assure généralement lui-même les réparations des parties communes. Ensuite, le fonds de l'immeuble prend en charge les coûts.

Questions fréquentes

Quel est le montant du dernier paiement en Thaïlande ?

Chez de nombreux promoteurs, 40–50 % du prix. Il est versé après l'inspection du bien et avant l'enregistrement de la propriété.

Peut-on retenir le paiement si le bien présente des défauts ?

Oui. L'inspection a lieu avant le dernier paiement, et l'acheteur est en droit de ne pas l'effectuer tant que les réserves ne sont pas levées.

Qui paie les frais d'enregistrement de 2 % ?

C'est négociable. Le plus souvent, l'acheteur et le promoteur paient 1 % chacun, mais le promoteur peut prendre en charge la totalité.