Zakup off-plan w Tajlandii: transakcja krok po kroku i ostatnia płatność po odbiorze lokalu

Zakup lokalu off-plan w Tajlandii obejmuje sześć kroków: rezerwację, umowę, wpłatę początkową, płatności w trakcie budowy, odbiór i rejestrację. Kluczowa różnica względem Dubaju polega na tym, że lokal odbiera się przed ostatnią płatnością, wynoszącą 40–50 % ceny. Dopóki usterki nie zostaną usunięte, kupujący ma prawo nie płacić.

Z jakich kroków składa się transakcja?

• Rezerwacja. Zadatek wpłacany deweloperowi jest najczęściej zwrotny.
• Umowa sprzedaży (sale and purchase agreement). Projekt można przeczytać z wyprzedzeniem.
• Wpłata początkowa.
• Płatności w trakcie budowy — według dat lub etapów; każdy deweloper robi to inaczej.
• Odbiór lokalu.
• Ostatnia płatność i rejestracja w urzędzie ziemskim.

Dlaczego odbiór następuje przed ostatnią płatnością?

Tak wygląda tajska praktyka: lokal odbiera się przed ostatnią wpłatą. Może ona wynosić 40 %, a nawet 50 % ceny, i deweloper ma wszelkie powody, by wcześniej ją pobrać.

Dopóki kupujący nie jest zadowolony z wykończenia, a usterki nie zostały usunięte, ostatnią płatność można wstrzymać. To silna dźwignia: w Dubaju skargi na usterki często pozostają bez odpowiedzi, gdy lokal jest już w pełni opłacony.

Ile kosztuje rejestracja własności?

Opłata za przeniesienie wynosi 2 %. Zwykle dzielą ją po równo kupujący i deweloper, ale sztywnej reguły nie ma: deweloper może pokryć 1 % lub całe 2 %.

Są też drobniejsze opłaty. Podatek od działalności gospodarczej przy zakupie na rynku pierwotnym płaci deweloper. Pełna lista płatności znajduje się w naszym materiale o podatkach i kosztach właściciela condo.

Przy rejestracji wpłaca się także składkę na przyszły fundusz remontowy budynku. Jak się nim zarządza, opisujemy w materiale o zebraniu właścicieli.

Co jest potrzebne do rejestracji freehold?

Dwie rzeczy: limit dla cudzoziemców w umowie i zaświadczenie z banku potwierdzające, że pieniądze pochodzą z zagranicy. Bez któregokolwiek z nich własność nie zostanie zarejestrowana na cudzoziemca.

Oba elementy sprawdza się z góry — szczegóły w naszym materiale o umowie z deweloperem. Tytuł własności rejestruje sam deweloper, a dokument drukuje się w urzędzie ziemskim w dniu transakcji.

Czego się spodziewać po rejestracji

Akt własności (title deed) może się opóźnić, jeśli dokumenty są zastawione w banku: zwykle czeka się 3–8 miesięcy po przekazaniu. Zapytaj o to przed podpisaniem umowy.

Przez pierwsze 3–5 lat deweloper zwykle sam zajmuje się naprawami części wspólnych. Potem koszty pokrywa fundusz budynku.

Najczęstsze pytania

Jak duża jest ostatnia płatność w Tajlandii?

U wielu deweloperów 40–50 % ceny. Wpłaca się ją po odbiorze lokalu i przed rejestracją własności.

Czy można wstrzymać płatność, jeśli lokal ma usterki?

Tak. Odbiór następuje przed ostatnią płatnością, a kupujący ma prawo jej nie dokonać, dopóki usterki nie zostaną usunięte.

Kto płaci opłatę rejestracyjną 2 %?

To kwestia negocjacji. Najczęściej kupujący i deweloper płacą po 1 %, ale deweloper może pokryć całą kwotę.