Comprare off-plan in Thailandia: la compravendita passo per passo e il saldo versato dopo l'ispezione

Comprare un'unità off-plan in Thailandia richiede sei passaggi: prenotazione, contratto, anticipo, pagamenti durante la costruzione, ispezione e registrazione. La differenza chiave rispetto a Dubai è che l'unità viene ispezionata prima del saldo, pari al 40–50% del prezzo. Finché i difetti non sono eliminati, l'acquirente ha il diritto di non pagare.

Da quali passaggi si compone la compravendita?

• Prenotazione. La caparra versata a un costruttore è per lo più rimborsabile.
• Contratto di compravendita. La bozza si può leggere in anticipo.
• Anticipo.
• Pagamenti durante la costruzione, a scadenze o per stati di avanzamento; ogni costruttore fa a modo suo.
• Ispezione dell'unità.
• Saldo e registrazione presso l'ufficio del catasto.

Perché l'ispezione precede il saldo?

Così funziona la prassi thailandese: l'unità viene ispezionata prima dell'ultimo pagamento. Può essere il 40% o anche il 50% del prezzo, e il costruttore ha ogni interesse a incassarlo prima.

Finché l'acquirente non è soddisfatto delle finiture e i difetti non sono chiusi, il saldo può essere trattenuto. È una leva potente: a Dubai i reclami sui difetti spesso restano senza risposta una volta pagata per intero l'unità.

Quanto costa registrare la proprietà?

L'imposta di trasferimento è del 2%. Di solito è divisa a metà tra acquirente e costruttore, ma non esiste una regola fissa: il costruttore può farsi carico dell'1% o dell'intero 2%.

Ci sono anche oneri minori. L'imposta sull'attività commerciale su un acquisto sul mercato primario è a carico del costruttore. L'elenco completo dei pagamenti è nel nostro articolo su imposte e costi per il proprietario di un condominio.

Alla registrazione si versa anche un contributo al futuro fondo per le riparazioni dell'edificio. Come viene gestito lo spieghiamo nel nostro articolo sull'assemblea dei proprietari.

Che cosa serve per registrare il freehold?

Due cose: la quota riservata agli stranieri nel contratto e un certificato bancario che attesti la provenienza estera del denaro. Senza l'una o l'altro, la proprietà non verrà registrata a nome di uno straniero.

Entrambi si verificano in anticipo: i dettagli sono nel nostro articolo sul contratto con il costruttore. Il costruttore registra il titolo da sé e il documento viene stampato presso l'ufficio del catasto il giorno dell'operazione.

Che cosa aspettarsi dopo la registrazione

Il title deed può subire ritardi se i documenti sono ipotecati presso una banca: l'attesa abituale è di 3–8 mesi dopo la consegna. Chiedetelo prima di firmare il contratto.

Per i primi 3–5 anni il costruttore di solito si occupa direttamente delle riparazioni delle parti comuni. In seguito le spese sono coperte dal fondo dell'edificio.

Domande frequenti

A quanto ammonta il saldo in Thailandia?

Presso molti costruttori, al 40–50% del prezzo. Si paga dopo l'ispezione dell'unità e prima della registrazione della proprietà.

Si può trattenere il pagamento se l'unità presenta difetti?

Sì. L'ispezione avviene prima del saldo e l'acquirente ha il diritto di non versarlo finché i difetti non sono sistemati.

Chi paga l'imposta di registrazione del 2%?

È oggetto di trattativa. Più spesso acquirente e costruttore pagano l'1% ciascuno, ma il costruttore può farsi carico dell'intero importo.