Il contratto con il developer in Thailandia: quota thailandese per errore, certificato di trasferimento e addendum

Uno straniero perde il diritto al freehold in Thailandia per due errori: nel contratto è indicata la quota thailandese anziché la quota estera del 49 %, oppure il denaro per l'unità non è arrivato dall'estero. Entrambi emergono il giorno della registrazione, quando quasi nulla si può più correggere. Entrambi si individuano leggendo la bozza del contratto.

Si può leggere il contratto prima di prenotare?

Sì. In Thailandia la bozza del contratto di compravendita è un'informazione aperta: il developer la invia su richiesta anche prima della scelta dell'unità. Esaminare il contratto prima della firma è un diritto legale dell'acquirente.

Un professionista con 12 anni di esperienza sul mercato thailandese consiglia di farlo sempre: a volte è la formulazione del contratto a decidere se acquistare o meno. I contratti sono lunghi e vanno letti per intero.

Perché la casella «quota thailandese» è pericolosa?

In un condominio il 49 % della superficie può appartenere a stranieri e il 51 % a thailandesi. La quota si calcola in metri quadrati, non in numero di unità, e la parte estera si esaurisce per prima.

Se per errore il contratto riporta la quota thailandese, il dato entra automaticamente nel sistema. Al momento della registrazione della proprietà all'acquirente verrà comunicato che la sua unità rientra nella parte thailandese.

Spostare un'unità dalla quota thailandese a quella estera è praticamente impossibile: i metri quadrati esteri liberi non ci sono quasi mai. Il passaggio inverso, dalla quota estera a quella thailandese, avviene senza restrizioni.

Perché serve un certificato di trasferimento dall'estero?

Per registrare un'unità come freehold bisogna dimostrare che l'intero importo è arrivato in Thailandia dall'estero. Il certificato viene rilasciato dalla banca e presentato all'ufficio del catasto al momento della registrazione.

• il paese di provenienza non conta: un cittadino russo può pagare da un conto in Estonia;
• il denaro deve arrivare con bonifico bancario SWIFT;
• senza certificato la proprietà non sarà registrata a nome di uno straniero.

Sul mercato circolano offerte di «sistemare» il certificato a posteriori. L'ufficio del catasto le conosce e contesta tali documenti. Esiste una sola strada percorribile: pagare dall'estero fin dall'inizio.

Il contratto del developer si può modificare?

Sì, tramite un accordo integrativo, l'addendum. I developer non lo gradiscono: il testo è preparato dal loro legale e ogni modifica va concordata con lui.

Il contratto è redatto in due lingue, thailandese e inglese. In chiusura figura una clausola che dichiara identiche le due versioni, con una riserva: le controversie si risolvono secondo le leggi del Regno di Thailandia.

Cosa verificare nella bozza

• che la quota sia estera, non thailandese;
• che la forma di titolo sia freehold, non un leasing;
• il piano dei pagamenti e a cosa è legato: alle date o alle fasi di costruzione;
• le condizioni di rimborso della caparra;
• chi paga la tassa di registrazione.

Per capire come funziona l'operazione vera e propria, si legga il nostro articolo sull'acquisto dal developer passo dopo passo.

Domande frequenti

Un developer thailandese mostra il contratto prima del pagamento della prenotazione?

Sì. La bozza del contratto viene inviata su richiesta prima della firma e prima della scelta dell'unità: è un diritto dell'acquirente.

Si può spostare un'unità dalla quota thailandese a quella estera?

Praticamente no: la quota estera del 49 % della superficie dell'edificio di solito è esaurita. Il passaggio inverso è possibile senza restrizioni.

Da dove deve arrivare il denaro per un'unità freehold?

Dall'estero, con bonifico bancario. La banca rilascia un certificato di ricezione; senza di esso l'ufficio del catasto non registra la proprietà a nome di uno straniero.