Как купить квартиру в Таиланде: восемь шагов от выбора дома до титула

Шаг 1. Что иностранцу продают в собственность?

Только квартиру в кондоминиуме, и только в пределах иностранной квоты: 49% общей площади квартир дома. Квота считается по метрам, а не по числу квартир, и раскупается первой.

Слово «апартаменты» в Таиланде значит другое: это дом одного владельца, где квартиру можно лишь арендовать. Первый вопрос продавцу — кондоминиум это или апартаменты, собственность или аренда.

Землю иностранцу не продают. Виллу оформляют иначе: участок в аренду на 30 лет, строение — в собственность. Подробнее о форматах жилья.

Шаг 2. Как проверить застройщика и землю?

Эскроу-счетов в Таиланде нет: деньги идут застройщику напрямую, а при банкротстве первыми получают своё подрядчики и поставщики. Поэтому проверка — не формальность.

В государственном реестре земли видно, кто владелец участка и есть ли залог. Сайт на тайском языке, но онлайн-переводчик справляется. На стадии предпродажи земля может быть только арендована — такие проекты лучше пропускать.

Репутацию узнают у местных юристов: рынок тесный, и о спорах с покупателями знают все. Ориентир — компании, которые строят 30–40 лет. Что бывает при банкротстве застройщика.

Шаг 3. Что искать в черновике договора?

Черновик договора застройщик обязан прислать до брони — это право покупателя. Договор составлен на тайском и английском, споры решаются по тайскому праву.

Главное — квота. Если в договоре по ошибке отмечена тайская квота, перевести квартиру в иностранную потом практически невозможно. Обратный перевод делается свободно.

Правки вносят дополнительным соглашением. Застройщики идут на это неохотно, но идут. Разбор договора по пунктам.

Шаг 4. Откуда платить?

Из-за рубежа, банковским переводом. Для регистрации собственности на иностранца нужна справка банка о том, что вся сумма пришла в страну извне.

Страна отправки значения не имеет. Наличные на месте или перевод внутри Таиланда закрывают дорогу к фрихолду, и исправить это задним числом нельзя.

Шаг 5. Почему квартиру принимают до финального платежа?

Так устроена тайская практика. Платежи идут по графику стройки — по датам или этапам, — а последний, самый крупный, вносят после приёмки. У многих застройщиков это 40–50% цены.

Пока недоделки не устранены, покупатель вправе не платить. Этим рычагом стоит пользоваться, но не затягивать саму приёмку: известны случаи, когда застройщик закрывался раньше, чем опоздавшие покупатели оформили квартиры.

Шаг 6. Как регистрируют право и сколько ждать титул?

Право возникает в земельном департаменте после сдачи дома; до этого у покупателя есть только договор. Сбор за переход права — 2%, обычно его делят с застройщиком.

Титул часто задерживается: на время стройки застройщик закладывает документы в банке. Обычный срок — 3–8 месяцев после сдачи, в тяжёлых случаях — до 5 лет. Почему титул ждут годами.

Шаг 7. Что сделать сразу после покупки

Оформить завещание у тайского юриста. У наследников есть 6 месяцев, чтобы заявить о правах; если никто не обратился, примерно через год квартира отходит государству.

Узнать, кто управляет домом. Собственники раз в год собираются, решают, на что тратить фонд дома, и могут сменить управляющую компанию. О наследстве подробно.

Шаг 8. Как выходить из объекта

Медленно. Продажа готовой квартиры занимает от 5 месяцев до 2 лет: единого портала объявлений нет, агенты заняты новостройками, покупателя ищут через соцсети и рассылки.

На вторичном рынке депозит почти всегда невозвратный, а главный риск — продавец с поддельной доверенностью. Как устроена вторичная сделка.