Пхукет и Бангкок: два разных рынка недвижимости Таиланда

Таиланд в разговоре покупателя часто выступает одним рынком. На деле это как минимум два, и логика у них противоположная: курортная недвижимость зарабатывает на приезжем и живёт сезонами, столичная — на живущем в городе и работает круглый год. Смешивать их одной цифрой доходности — самая частая ошибка расчёта.

Пхукет: доход делает сезон

Курортный рынок острова построен вокруг турпотока. Отсюда его свойства — и хорошие, и плохие.

• Высокий сезон и низкий сезон различаются кратно. Годовая доходность здесь — это среднее между очень разными месяцами, и любое обещание ровного дохода должно вызывать вопрос.
• Управление обязательно. Посуточная сдача — это операционный бизнес: уборка, заселение, каналы бронирования. Либо это делает управляющая компания за долю, либо это делаете вы.
• Гарантированная доходность от застройщика — распространённый на острове формат. Смотреть надо не на процент, а на срок гарантии, на то, чем она обеспечена, и на цену объекта: гарантию обычно уже включили в неё.
• Лицензия на краткосрочную сдачу. Без неё посуточная аренда — нарушение, а не «серая зона». Это вопрос к проекту, а не к вашей квартире.

Бангкок: доход делает работа и транспорт

Столичный рынок ближе к любому большому городу: арендатор живёт и работает, договор длинный, сезонности почти нет. Здесь работают другие факторы.

• Пешая доступность до станции надземного или подземного метро — главный ценообразующий фактор аренды. Разница в пятьсот метров меняет и ставку, и скорость поиска арендатора.
• Деловые кластеры задают спрос: рядом с ними квартира сдаётся дольше и стабильнее.
• Объём нового предложения. Столица строится плотно, и в отдельных коридорах новых корпусов больше, чем прирост арендаторов, — это давит на ставку раньше, чем на цену.
• Меньше операционной работы. Годовой договор не требует ежедневного управления, и доля управляющего в доходе ниже.

Что общего

• Квота в 49%. Правило одно на всю страну: иностранная собственность возможна только внутри этой доли площадей здания, и в популярных проектах она заканчивается.
• Пятилетний рубеж при продаже. Специальный налог на быструю перепродажу одинаково касается острова и столицы.
• Сбор за обслуживание. На курорте он выше — за инфраструктуру, которой пользуются гости, платит владелец.

Как выбирать между ними

• Если объект нужен для себя с эпизодической сдачей — это разговор про курорт, и считать надо не доходность, а стоимость владения за вычетом собственного проживания.
• Если объект нужен ради арендного потока — столичная логика предсказуемее: меньше сезонности, меньше зависимости от одного турпотока, меньше операционных расходов.
• Если объект нужен под перепродажу — оба рынка требуют закладывать налог на быструю продажу и понимать, кому вы продадите: иностранная квота продаётся иностранцу, тайская — только тайцу.

По данным тайского законодательства о кондоминиумах и налогообложении недвижимости, а также открытых публикаций о структуре рынков Пхукета и Бангкока.