Доходность недвижимости в Таиланде: 4–6% чистыми и ловушка гарантированной аренды

Чистая доходность аренды в Таиланде — 4–6% годовых, если это обычная квартира без программы гарантированного дохода. Квартиры с гарантированной арендой от застройщика продаются примерно вдвое дороже соседних, а сама гарантия длится около трёх лет. Покупают здесь в первую очередь для жизни, а не ради процента.

Какая доходность у тайской недвижимости?

4–6% чистыми — такую оценку дал практик с 12 годами работы в Бангкоке, на Пхукете и в Паттайе. Это доход после расходов, без гарантий застройщика.

Цифра скромнее, чем привыкли видеть в презентациях. Но плата за обслуживание дома низкая: по словам спикера, полгода аренды с запасом покрывают её за весь год.

Почему гарантированная аренда — ловушка?

Потому что гарантия уже заложена в цену. Пример со встречи: обычный проект стартует от 200 000 дирхамов, а соседний с гарантированным доходом — от 450 000.

Застройщик платит гарантию не бессрочно, а обычно 3 года. Фактически покупатель получает обратно часть собственной переплаты.

Когда программа заканчивается, квартиру нужно продавать по рыночной цене — рядом с такими же, которые изначально стоили вдвое дешевле.

Зачем покупать при 4–6% годовых?

Мотивов три, и ни один не связан с процентом. Первый — диверсификация: часть капитала лежит в другой стране и другой валюте.

• Жизнь для себя. Многие владельцы проводят в квартире зиму, а в остальное время сдают её.
• Спокойствие. Страну выбирают как место без военных конфликтов.
• Низкий порог входа. Студия в хорошем доме стартует примерно от 200 000 дирхамов.

Сдавать коротко или надолго?

На курортах распространены обе модели: посуточная аренда в сезон и длинный контракт на остальное время. Часть владельцев сдаёт только те месяцы, когда не живёт сама.

Управляющие компании работают в основном на Пхукете и в брендированных проектах. Профессиональных арендных агентств мало, и собственнику стоит заранее выяснить, кто будет вести объект.

Как проверить расчёт брокера

• спросить, чистая это доходность или валовая;
• сравнить цену с соседними проектами без гарантии;
• узнать срок гарантии и кто платит после неё;
• заложить срок перепродажи — от 5 месяцев до 2 лет.

О выходе из объекта — в материале о ликвидности, о налогах с аренды — в разборе расходов владельца кондо.

Частые вопросы

Сколько приносит квартира в Таиланде в аренде?

В среднем 4–6% годовых чистыми, если это обычный проект без гарантированной программы застройщика.

На какой срок застройщик гарантирует доход?

Как правило, на 3 года. После этого доход зависит от рынка, а квартира остаётся с завышенной ценой покупки.

Покрывает ли аренда расходы на содержание квартиры?

Да. Плата за обслуживание дома в Таиланде низкая: по оценке практика, её с запасом покрывает сдача квартиры на полгода.