Rendement locatif en Thaïlande : 4–6 % net et le piège du loyer garanti

Le rendement locatif net en Thaïlande est de 4–6 % par an pour un appartement ordinaire, sans programme de revenu garanti. Les appartements vendus avec un loyer garanti par le promoteur coûtent environ deux fois plus que leurs voisins, et la garantie elle-même dure environ trois ans. On achète ici d'abord pour y vivre, et seulement ensuite pour le rendement.

Quel rendement l'immobilier thaïlandais offre-t-il ?

4–6 % net : c'est l'estimation d'un praticien de 12 ans d'expérience sur le marché thaïlandais, à Bangkok, Phuket et Pattaya. Il s'agit du revenu après charges, sans garantie du promoteur.

Ce chiffre est plus modeste que ce que suggèrent les présentations commerciales. Mais les charges de copropriété sont faibles : selon le praticien, six mois de loyer les couvrent largement pour toute l'année.

Pourquoi le loyer garanti est-il un piège ?

Parce que la garantie est déjà incluse dans le prix. Exemple tiré de notre séance fermée pour courtiers : un projet ordinaire démarre à 200 000 AED, alors que celui d'à côté, avec revenu garanti, démarre à 450 000 AED.

Le promoteur ne verse pas la garantie indéfiniment ; la durée habituelle est de 3 ans. En réalité, on rend à l'acheteur une partie de son propre surpaiement.

À la fin du programme, l'appartement doit être vendu au prix du marché, à côté d'unités identiques qui coûtaient deux fois moins dès le départ.

Pourquoi acheter à 4–6 % par an ?

Il y a trois motivations, et aucune ne tient au pourcentage. La première est la diversification : une partie du capital se trouve dans un autre pays et une autre devise.

• Un logement pour soi. Beaucoup de propriétaires passent l'hiver dans l'appartement et le louent le reste de l'année.
• La tranquillité. Les acheteurs choisissent ce pays comme un lieu sans conflit militaire.
• Un ticket d'entrée bas. Un studio dans un bon immeuble démarre autour de 200 000 AED.

Location courte ou longue durée ?

Les deux modèles sont courants dans les stations balnéaires : location à la nuit en haute saison et bail long le reste de l'année. Certains propriétaires ne louent que les mois où ils ne sont pas eux-mêmes sur place.

Les sociétés de gestion opèrent surtout à Phuket et dans les projets de marque. Les agences de location professionnelles sont rares ; le propriétaire doit donc déterminer à l'avance qui s'occupera du bien.

Comment vérifier les chiffres d'un courtier

• demander si le rendement annoncé est net ou brut ;
• comparer le prix avec les projets voisins sans garantie ;
• savoir combien de temps dure la garantie et qui paie ensuite ;
• prévoir le délai d'une revente : de 5 mois à 2 ans.

Sur la sortie d'un actif, voir notre article sur la liquidité ; sur l'impôt sur les revenus locatifs, voir l'analyse des coûts d'un propriétaire de condo.

Questions fréquentes

Combien un appartement en Thaïlande rapporte-t-il en loyers ?

En moyenne 4–6 % net par an, à condition qu'il s'agisse d'un projet ordinaire, sans programme garanti par le promoteur.

Pendant combien de temps le promoteur garantit-il le revenu ?

En règle générale, 3 ans. Ensuite, le revenu dépend du marché, et le propriétaire reste avec un prix d'achat gonflé.

Le loyer couvre-t-il les frais d'entretien de l'appartement ?

Oui. Les charges de copropriété en Thaïlande sont faibles : d'après le praticien, six mois de location les couvrent largement.