Rendimento da affitto in Thailandia: 4–6% netto e la trappola dell'affitto garantito

Il rendimento netto da affitto in Thailandia è del 4–6% annuo per un normale appartamento senza programma di reddito garantito. Gli appartamenti venduti con affitto garantito dal costruttore costano circa il doppio dei vicini, e la garanzia stessa dura circa tre anni. Qui si compra prima di tutto per viverci, e solo dopo per il rendimento.

Quale rendimento offrono gli immobili thailandesi?

Il 4–6% netto: è la stima di un professionista con 12 anni di esperienza sul mercato thailandese, tra Bangkok, Phuket e Pattaya. È il reddito al netto dei costi, senza garanzia del costruttore.

La cifra è più modesta di quanto suggeriscano le presentazioni commerciali. In compenso le spese condominiali sono basse: secondo il professionista, sei mesi di affitto le coprono ampiamente per l'intero anno.

Perché l'affitto garantito è una trappola?

Perché la garanzia è già inclusa nel prezzo. Un esempio dalla nostra sessione riservata ai broker: un progetto ordinario parte da AED 200 000, mentre quello accanto con reddito garantito parte da AED 450 000.

Il costruttore non paga la garanzia a tempo indeterminato; la durata abituale è di 3 anni. In pratica all'acquirente viene restituita una parte del suo stesso sovrapprezzo.

Quando il programma termina, l'appartamento va venduto al prezzo di mercato, accanto a unità identiche che fin dall'inizio costavano la metà.

Perché comprare con un rendimento del 4–6% annuo?

I motivi sono tre e nessuno riguarda la percentuale. Il primo è la diversificazione: una parte del capitale resta in un altro paese e in un'altra valuta.

• Una casa per sé. Molti proprietari trascorrono l'inverno nell'appartamento e lo affittano per il resto dell'anno.
• Tranquillità. Gli acquirenti scelgono il paese perché privo di conflitti militari.
• Un punto d'ingresso basso. Un monolocale in un buon edificio parte da circa AED 200 000.

Affitti brevi o lunghi?

Entrambi i modelli sono diffusi nelle località turistiche: affitto a notti in alta stagione e contratto lungo per il resto dell'anno. Alcuni proprietari affittano solo i mesi in cui non sono presenti.

Le società di gestione operano soprattutto a Phuket e nei progetti branded. Le agenzie di affitto professionali sono poche, perciò il proprietario deve stabilire in anticipo chi si occuperà dell'unità.

Come verificare i numeri di un broker

• chiedere se il rendimento indicato è netto o lordo;
• confrontare il prezzo con i progetti vicini privi di garanzia;
• scoprire quanto dura la garanzia e chi paga dopo la sua scadenza;
• mettere in conto i tempi di una rivendita: da 5 mesi a 2 anni.

Sull'uscita da un investimento, si veda il nostro articolo sulla liquidità; sulle imposte sul reddito da locazione, l'analisi dei costi di chi possiede un condominio.

Domande frequenti

Quanto rende in affitto un appartamento in Thailandia?

In media il 4–6% annuo netto, purché si tratti di un progetto ordinario senza programma di reddito garantito dal costruttore.

Per quanto tempo il costruttore garantisce il reddito?

Di regola per 3 anni. Dopo, il reddito dipende dal mercato e al proprietario resta un prezzo d'acquisto gonfiato.

L'affitto copre i costi di gestione dell'appartamento?

Sì. Le spese condominiali in Thailandia sono basse: secondo la stima del professionista, sei mesi di affitto le coprono ampiamente.