Rentowność wynajmu w Tajlandii: 4–6 % netto i pułapka gwarantowanego czynszu

Rentowność netto wynajmu w Tajlandii to 4–6 % rocznie w przypadku zwykłego mieszkania bez programu gwarantowanego dochodu. Mieszkania ze gwarantowanym czynszem od dewelopera kosztują mniej więcej dwa razy więcej niż sąsiednie, a sama gwarancja trwa około trzech lat. Kupuje się tu przede wszystkim, by mieszkać, a dopiero potem dla zysku.

Jaką rentowność daje nieruchomość w Tajlandii?

4–6 % netto: tak szacował praktyk z 12-letnim doświadczeniem na tajskim rynku, obejmującym Bangkok, Phuket i Pattayę. To dochód po kosztach, bez gwarancji dewelopera.

Liczba jest skromniejsza, niż sugerują prezentacje sprzedażowe. Opłaty eksploatacyjne w budynkach są jednak niskie: według praktyka sześć miesięcy czynszu z naddatkiem pokrywa je na cały rok.

Dlaczego gwarantowany czynsz to pułapka?

Bo gwarancja jest już wliczona w cenę. Przykład z naszej zamkniętej sesji dla brokerów: zwykły projekt zaczyna się od 200 000 AED, a sąsiedni z gwarantowanym dochodem od 450 000 AED.

Deweloper nie wypłaca gwarancji bez końca; typowy okres to 3 lata. W praktyce kupującemu zwraca się część jego własnej nadpłaty.

Gdy program się kończy, mieszkanie trzeba sprzedać po cenie rynkowej, obok identycznych lokali, które od początku kosztowały o połowę mniej.

Po co kupować przy 4–6 % rocznie?

Są trzy motywy i żaden nie dotyczy procentu. Pierwszy to dywersyfikacja: część kapitału znajduje się w innym kraju i w innej walucie.

• Dom dla siebie. Wielu właścicieli spędza w mieszkaniu zimę, a przez resztę roku je wynajmuje.
• Spokój ducha. Kupujący wybierają kraj jako miejsce bez konfliktów zbrojnych.
• Niski próg wejścia. Studio w dobrym budynku zaczyna się od około 200 000 AED.

Wynajem krótki czy długi?

W kurortach spotyka się oba modele: wynajem na doby w wysokim sezonie i długą umowę na resztę roku. Niektórzy właściciele wynajmują tylko miesiące, w których sami nie mieszkają.

Firmy zarządzające działają głównie na Phuket i w projektach z marką. Profesjonalnych agencji wynajmu jest niewiele, dlatego właściciel powinien z góry ustalić, kto zajmie się lokalem.

Jak sprawdzić liczby brokera

• zapytaj, czy podana rentowność jest netto, czy brutto;
• porównaj cenę z sąsiednimi projektami bez gwarancji;
• dowiedz się, jak długo trwa gwarancja i kto płaci po jej zakończeniu;
• uwzględnij czas odsprzedaży: od 5 miesięcy do 2 lat.

O wyjściu z inwestycji piszemy w materiale o płynności; o podatku od dochodu z najmu — w zestawieniu kosztów właściciela condo.

Najczęstsze pytania

Ile mieszkanie w Tajlandii zarabia na wynajmie?

Średnio 4–6 % rocznie netto, pod warunkiem że jest to zwykły projekt bez gwarantowanego programu dewelopera.

Jak długo deweloper gwarantuje dochód?

Z reguły przez 3 lata. Potem dochód zależy od rynku, a właścicielowi zostaje zawyżona cena zakupu.

Czy czynsz pokrywa koszty utrzymania mieszkania?

Tak. Opłaty eksploatacyjne w budynkach w Tajlandii są niskie: według szacunku praktyka wynajem mieszkania przez pół roku z naddatkiem je pokrywa.