Rynek wtórny w Tajlandii: transakcja, bezzwrotny zadatek i podrobione pełnomocnictwa

Transakcja na gotowy lokal w Tajlandii przebiega tak: oferta, zadatek, sprawdzenie dokumentów, potem rozliczenie i rejestracja w urzędzie ziemskim w ciągu 1 dnia. Na rynku wtórnym zadatek jest prawie zawsze bezzwrotny. Głównym ryzykiem jest sprzedawca działający na podstawie podrobionego pełnomocnictwa, dlatego należy kontaktować się bezpośrednio z właścicielem.

Jak wygląda transakcja na rynku wtórnym?

• oferta dla sprzedającego i uzgodnienie ceny;
• zadatek;
• sprawdzenie dokumentów i lokalu;
• przygotowanie papierów do rejestracji;
• ostateczne rozliczenie — zwykle na miejscu, w urzędzie ziemskim.

Dokument własności na nazwisko nowego właściciela drukuje się tam również, w dniu transakcji.

Czy zadatek zostanie zwrócony, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku?

Na rynku wtórnym zadatek jest bezzwrotny niemal w każdym przypadku. U dewelopera, przeciwnie, częściej można go odzyskać.

Wyjątkiem są problemy z dokumentami wykryte podczas sprawdzenia. Ten warunek trzeba jednak zapisać w umowie zadatkowej: sam z siebie nie obowiązuje.

Ile płaci się przy przeniesieniu własności?

Główna opłata to 2 % ceny transakcji. Prawo nie określa, kto ją płaci: strony zwykle płacą po 1 %, ale sprzedający, któremu zależy na szybkiej sprzedaży, może przerzucić całe 2 % na kupującego.

Kolejna płatność jest naliczana od wartości szacunkowej. Ustala ją urząd ziemski, a strony poznają dokładną kwotę dopiero w dniu transakcji. Z góry znany jest tylko rząd wielkości.

Jak bezpiecznie rozliczyć się ze sprzedającym?

Praktyk z 12-letnim doświadczeniem w Tajlandii wskazał dwie metody, którym ufa: czek bankierski albo rozliczenie w samym urzędzie w momencie rejestracji.

Wśród rodaków spotyka się schematy z bankowymi skrytkami depozytowymi i rozliczeniem przez prawnika. Im bardziej skomplikowany schemat, tym więcej punktów, w których pieniądze i tytuł własności rozchodzą się w czasie.

Dlaczego pełnomocnictwa są niebezpieczne?

Najczęstsze oszustwa na rynku wtórnym dotyczą pełnomocnictw: lokal sprzedaje „przedstawiciel”, a pełnomocnictwo jest podrobione. W ten sposób jeden lokal bywa sprzedawany kilkakrotnie.

• pełnomocnictwo musi być poświadczone notarialnie;
• należy poprosić właściciela o osobisty kontakt;
• akt własności (title deed) sprawdza się w urzędzie ziemskim, zanim popłyną jakiekolwiek pieniądze.

Deweloper nie może sprzedać samego lokalu dwa razy — podwójne sprzedaże zdarzają się właśnie przez pełnomocnictwa i cesje umów.

Jak długo trwa sprzedaż

Od 5 miesięcy do 2 lat. Dlaczego tak długo i gdzie szuka się kupujących, opisujemy w materiale o płynności tajskich nieruchomości.

Najczęstsze pytania

Czy zadatek jest zwrotny przy zakupie lokalu z rynku wtórnego w Tajlandii?

Z reguły nie. Można go odzyskać tylko wtedy, gdy umowa zawiera warunek zwrotu w razie problemów z dokumentami.

Gdzie odbywa się ostateczne rozliczenie?

Najczęściej w urzędzie ziemskim, w dniu rejestracji. Dokument własności na nazwisko kupującego drukuje się tam również.

Jak sprawdzić pełnomocnictwo sprzedającego?

Upewnij się, że jest poświadczone notarialnie, i skontaktuj się z samym właścicielem. Akt własności lokalu sprawdza się w urzędzie ziemskim.